朱发沐
全国城市更新工作推进会于今年11月在芜湖市召开，为各地在“十五五”新起点上推进城市更新提供了明确的行动指引。
芜湖市深入贯彻中央部署及会议精神，立足省域副中心城市定位，以“人民城市人民建、人民城市为人民”理念为引领，坚持城市内涵式发展为主线，大力推进城市更新行动，为城市高质量发展积累具有借鉴意义的实践经验。
一、人民城市理念引领下的城市更新价值重构
城市更新并非简单的城市面貌翻新，而是涉及城市发展理念、发展方式以及治理模式的全方位、深层次变革。其核心要义在于以人民需求为导向，推动城市功能品质活力提升，以城市高质量发展引领和支撑经济社会高质量发展。
从发展维度看，城市更新是高质量发展的必然选择。随着城镇化进入存量时代，依赖规模扩张的发展模式亟待向内涵式发展转型。城市更新通过空间重构、动能转换、产业升级，推动城市发展从“量的积累”转向“质的飞跃”，成为扩大内需、培育新质生产力的重要载体。从民生维度看，城市更新是回应群众期盼的民生工程，通过补齐设施短板、改善居住条件、完善公共服务，直接提升群众的获得感与幸福感。从文化维度看，城市更新是文脉赓续的关键路径，在保护历史遗存基础上实现活化利用，让城市记忆与现代生活有机融合。从治理维度看，城市更新是现代城市治理的重要实践，通过多元主体协同、全流程闭环管理，构建共建共治共享的治理格局。
二、芜湖城市更新的探索与成效
围绕“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市建设目标，芜湖市以系统思维推进城市更新，在机制保障、城市体检、空间布局、协同治理等方向推出多项特色创新，实现社会效益、经济效益、环境效益的有机统一。
（一）以机制协同保障项目质效，完善全周期管理体系
高效实施机制是城市更新的关键抓手。芜湖市建立多层次保障体系：在调度机制上，实行书记市长每月、分管副市长每周、市城建办即时的“三级调度”，确保项目推进不脱节；在储备机制上，滚动编制三年动态项目库，形成“谋划—储备—实施”梯度机制；在推进机制上，实施“一争三促”专项行动，通过争取政策资金、促开工促完工促运营，保障重点项目落地；在监管机制上，创新“三点一约谈”制度，严控质量与进度关口。这一系列机制设计形成“谋划—储备—实施—运营”的全链条管理，使城市更新从规划蓝图转化为实景画卷。
（二）以问题导向夯实更新基础，构建闭环体检路径
精准识别问题是城市更新的必要前提。芜湖市严格落实“先体检后更新”“无体检不更新”机制，在国家61项基础指标外嵌入7项功能品质特色指标，实现住房、小区、社区、街区体检全覆盖，形成资源、问题、需求、项目“四清单”，为更新行动提供精准靶向。创新推出“行走芜湖”“人民城市体验官”等实践载体，通过市、区领导一线排查与代表委员全程参与，构建“体验—发现—督办—反馈”的闭环工作流程，将群众急难愁盼问题转化为更新项目清单，使城市更新真正对准民生痛点。
（三）以系统思维优化空间布局，激活存量资源价值
存量资源盘活是城市更新的核心价值。芜湖市以此为目标系统推进空间重构与功能升级。在居住空间改善上，近五年共改造老旧小区691个，惠及17.6万户居民，实现2000年前老旧小区应改尽改。改造老旧供水燃气管网1217.87公里，城市供水供气保障显著增强；在公共空间拓展上，利用碎片空间建成110余个“芜小园·口袋公园”，盘活闲置房产打造57个城市书房与43座人民城市驿站。改造提升长江三桥引桥、弋江桥等4处桥下空间，将原有的“工程外观”打造成“社区景观”；在产业空间升级上，通过“更新+科创”“更新+文创”等融合模式，推动“三湖”片区从工业集中区转型为科创高地，将百年老厂房改造为大砻坊科技文化园，实现了“旧空间”与“新产业”的有机衔接。“十四五”以来，全市累计盘活国有闲置房产超90万平方米，彰显了存量资源的经济与社会价值。
（四）以多元参与凝聚共建合力，探索可持续发展模式
可持续性发展是城市更新的长远保障。芜湖市构建“政府引导、市场运作、公众参与”的多元参与机制，“十四五”以来引入社会资本560亿元，占总投资的30.8%。资金平衡上，突出整体谋划设计。 运营提质上，创新“运营前置”理念。治理参与上，在全国率先组建人民城市建设委员会，首创合伙人制度，通过“桂花树议事会”“红色义工站”等载体激活居民自治，打造“一刻钟便民生活圈”，实现从“政府主导”到“全民共建”的转变。
三、四大核心任务推动更高质量城市更新
立足既有实践，芜湖市将进一步聚焦“规划、资金、运营、治理”四大核心任务，推动城市更新从“有序实施”向“高质量推进”跃升，书写人民城市建设新篇章。
（一）规划引领建设，构建精准实施体系
编制城市更新专项规划，着眼人、产、城整体谋划，一区一策，划定更新单元，制定更新目标与策略体系，完善政策法规体系，塑造城市发展新动能新优势。
（二）市场融资赋能，筑牢资金保障基础
落实“谁受益谁出资”原则，明确产权主体、企业与个人各方出资责任，构建多层次投融资体系。以市场化思维谋划高品质项目，通过城区打包、片区整合等方式提升资金使用效益，吸引社会资本与金融机构深度参与。拓宽多元化投融资渠道，深入探索“策划+融资+运营”机制，借势开展金融赋能城市更新系列活动，充分调动各方力量参与城市更新。
（三）运营前置破局，激发长效发展活力
坚持以市场化思维识别资源、集聚资源、整合资源。强化运营前置，在项目策划阶段即引入运营思维，对闲置房产、碎片空间等存量资源进行整体谋划与功能设计，将其转化为城市驿站、书房、口袋公园等公共载体。通过“公建民营”“国企运营”“合资运营”等模式，明确运营主体与责任，确保项目“建成即运营、运营即增效”，持续提升城市公共空间品质与服务水平。聚焦长效安全，将运营理念延伸至房屋安全管理领域，加快制定房屋全生命周期管理三项制度，通过一般公共预算、土地出让收益、住房公积金增值收益等渠道筹集资金，对建成满35年房屋实施体检、购买保险，计划明年初在弋江区率先试点，2027年全市推开，系统筑牢城市安全运行制度基底。
（四）多元共治聚力，深化共建共享格局
加快构建“政府主导、市场运作、社会协同、居民参与”的治理格局：政府主导强统筹，发挥“一委一办一平台”作用，深化“城管进小区”，推动管理力量下沉；市场运作优服务，引导物业企业拓展养老、托幼等社区增值服务；社会协同增合力，健全社区党组织领导下的多方协调机制，鼓励社会力量参与；居民参与促共建，完善居民议事协商机制，激发群众主人翁意识，夯实共建共治共享基础。
作者单位：市住房和城乡建设局