催交物业费应采用合理方式

　　业主不交物业费，物业公司就不给打开单元和电梯门禁；厨房烟道设计不合理，业主就不交物业费；业主大会决定更换物业公司，物业公司拒不退场，起诉业主大会决定无效……业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点，这样的纠纷法院如何裁判？最高人民法院8日发布典型案例，引导各级法院统一裁判规则，做好物业纠纷矛盾预防化解，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定。

　　其中，“张某诉某物业公司物业服务合同纠纷案”明确，物业服务人应采取合理合法的方式催交物业费，不得采取限制业主使用小区门禁系统等超过合理限度的方式。

　　我国民法典明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。最高人民法院民一庭法官李赛敏表示，物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于他在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。

　　“某物业公司诉徐某某等物业服务合同纠纷案”明确，业主不得以房屋设计不合理等不属于物业服务人义务范围的事项为由拒绝支付物业费。房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。

　　还有由物业服务合同终止后的“交接难”而引发的纠纷屡见不鲜。“某物业公司诉何某某物业服务合同纠纷案”中，人民法院严格按照民法典有关规定，明确物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持，引导物业服务人依法诚信履行义务，维护正常物业服务秩序。

　　业主大会决定是业主自主对小区重大事项行使共同管理权的重要方式。物业服务人并非小区业主，并无诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的权利。“某物业公司诉某小区业委会等物业服务合同纠纷案”中，人民法院明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼，依法维护业主大会决定的效力，保障业主自治权利。

　　（综合新华社、央视新闻）