■ 首席记者 王晓宏
“经过前期公示后，仅用4天时间就迅速通过建设部门审批，物业专项维修资金拨付到位，我们快速把电梯修复好。”昨天，迪荡街道盛世名苑E6小区宁长物业项目经理王刚说。公认“动用难”的维修基金使用这次大幅“提速”，得益于越城区最近完成的一次政策优化。
近日，越城区住房和城乡建设局修订后的《越城区物业专项维修资金操作细则》施行，申请主体、使用门槛、预算超支等多项内容得到优化。相比2019年发布的细则，新细则有哪些变化？记者采访了越城区房地产管理处物业维修资金科负责人柳华杰，为读者作详细解读。
变化一：新增申请主体，增加使用机会
物业专项维修资金是指由业主交存，专项用于物业共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位在办理房屋权属初始登记手续之前，按照物业总建筑面积代为交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。交存标准为：多层房屋（总层数6层及6层以下）40元每平方米，高层房屋（总层数6层以上）57.5元每平方米。
那么，谁可以申请这笔资金？根据细则，物业专项维修资金的申请人为小区业主委员会，无业委会的由所属社区居民委员会或村民委员会，或由业委会委托该小区物业服务企业负责申请。同时，物业管理委员会可按照管理规约和业主大会议事规则代为履行业主委员会关于物业专项维修资金归集、申请和使用等职责。
柳华杰说，新修订的细则，新增加了申请主体“物业管理委员会”。现实中，有些小区成立业主委员会有困难，社区或村委代为申请又常常引发争议。之前曾有物业管理委员会申请动用维修资金遇阻，本次修订时依据《浙江省物业管理条例》规定，增加了由街道、社区和热心业主等组成的物业管理委员会，让无业主委员会的小区有了更多使用机会。
变化二：降低使用门槛，简化申请程序
本次修订前，住宅小区使用物业专项维修资金需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一门槛经常成为维修资金使用的“拦路虎”。这次修订对此进行调整，方向是“降低门槛”：专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
此外，此前的细则规定，物业专项维修资金的使用需要住宅小区提前制定维修计划并征求业主意见，在实际使用时再制定具体实施方案和预算并再次征求业主意见。新修改的细则，明确取消了提前制订维修计划的流程。小区需要使用这笔钱，可随时提出具体实施方案和资金使用预算。
柳华杰说，物业专项维修资金申请难不难，这是住宅小区业主们最为关心的。根据修订前后变化，以前需要专有面积和业主人数两项均三分之二以上同意，修订后只要求两项“三分之二以上”参与表决，其中双双过半就可使用专项维修资金。从占比数据上看，使用门槛明显降低，申请更加容易。同时，简化了提前制订维修计划的程序，住宅小区可随时申请。
“我们这次7台电梯频发出现故障后，需要更换钢丝绳、涡流传感器等配件。从1月初开始预定维修方案，仅经过一次业主意见征求，就顺利拿到了5.3万余元物业专项维修资金。前后不到半个月时间，就把电梯维修好。相比以前，如今使用这笔钱效率真是不可同日而语。”王刚说。
变化三：使用范围更广，更能解决问题
现实中，有些小区在使用物业专项维修资金过程中，因维修工程决算费用超过预算金额，超出部分谁来承担容易扯皮。新修订的细则也注意到了这个问题，对此予以明确：维修工程决算费用超过预算金额的1.1倍时，超额部分工程费用需经维修资金列支，再重新进行表决，参与表决的专有面积和全体业主达到一定比例后，同样可以再使用物业专项维修资金。
柳华杰说，超出预算的费用可再次申请使用，进一步扩大了物业专项维修资金的使用范围。其实，随着业主需要的不断变化，物业专项维修资金使用范围越来越广，涵盖物业共有部位、共有设施，包括电梯、外墙、消防设施等，像小区电动自行车公共充停场所建设也列入其中。
新修订的细则实行近一个月，建设部门已受理17个申请项目，维修内容都是电梯，均在最短时间内完成修复。“此次对细则进行修订，主要是解决实际运行中发现的一些难点、卡点。总的方向是，物业专项维修资金使用要变得更加高效和便捷，能切实解决居民们遇到的共同烦恼。”柳华杰说。