N晚报记者 周祎欣 漫画 张利昌
2023年已经落幕，站在新年的起点回望，可以深刻感受到嘉兴楼市的复杂变化。过去一年，嘉兴楼市有很多关键词可以提炼，土地市场的分化与不均衡、住宅成交量的波动与调整、政策方面的创新与突破，可谓跌宕起伏。
那么，这一年嘉兴楼市的表现究竟怎样？记者从土地、新房、二手房三个维度进行了系统的盘点。
土地市场“冷热分化”明显
回顾2023年嘉兴整体土地市场，供地规模有所减少，土地成交量价齐跌，全市共成交50宗涉宅地块，总计成交金额约216.76亿元，总计成交土地面积约197.92万m^2。
先来看下嘉兴市本级土地出让情况。2023年嘉兴市本级共成交涉宅类土地12宗，土地面积约59.76万m^2，成交总金额约67.94亿元，供应总建筑面积约114.73万m^2，平均成交楼面价6595.74元/m^2。与2022年相比，2023年嘉兴市本级涉宅地块出让宗数减少三分之一，成交总金额减半，总出让面积和总建筑面积均有所减少。
从涉宅地块成交结果来看，上半年出让地块分布多为核心板块，下半年以有机更新地块出让为主，虽供地数量、规模、成交金额均有不同程度下降，但优质地块依旧热度高涨。在12宗成交地块中，有4宗以较高溢价率成交，其中2宗转入公开摇号环节，7宗底价成交，1宗接近底价成交。
其中，位于城南板块的“经2023-007号”地块被紫城以总价约2.66亿元摘得，溢价率40.68%；位于王店镇的“2023嘉秀洲-009号”地块被嘉兴恒辉置业以总价约4.24亿元摘得，溢价率39.9%；位于南湖新区基金小镇板块的“2023南-06号”地块被香港兴业国际以以总价约13.79亿元摘得，溢价率31.6%；位于国商区双溪湖板块的“经2023-002号”地块被绿城（中国）以总价约11.07亿元摘得，溢价率23.42%。这些地块均表现出不俗的实力。
从涉宅地块成交分布来看，市本级出让的12宗地块中，国商区3宗，市中心2宗，二环主城2宗，南湖新区、秀湖、城南、王店镇、王江泾镇各1宗。供地面积最大的是秀洲区，成交金额最高的是南湖区。可以说，2023年嘉兴市本级土地市场虽然延续低迷的态势，但个别热门板块仍是供地主力军，优质地块也依旧能吸引房企的竞相角逐。
反观嘉兴五县（市）土地市场，2023年共计38宗涉宅地块成功出让，嘉善县13宗、海盐县4宗、桐乡市10宗、海宁市6宗、平湖市5宗。
其中，嘉善县的土地成交表现最为亮眼，是2023年嘉兴市成交涉宅地块数量最多、出让面积最多的区域。与2022年相比，嘉善县2023年出让宗数、土地面积及成交金额、平均楼面价均有所上涨。
桐乡市为2023年土地成交总金额最高的区域，成交总金额约53.67亿元。此外，五县（市）范围内体量最大的地块也来自桐乡，为7月11日桐乡城南板块出让的“桐乡经济开发区2020-56地块”，土地面积约10.03万m^2。
海宁市在成交楼面价的比拼中拔得头筹。在五县（市）范围内，去年成交楼面价最高的地块为7月12日海宁万鸿房产有限公司于硖石街道出让的“海自然字23013号”地块，楼面价12101.31元/㎡。该地块封顶成交，进入竞配建环节，配建面积7680m^2。
新房市场整体表现平稳
据初步统计，2023年嘉兴市本级共成交新建商品房住宅约8168套，同比去年（11617套）下降29.7%；成交面积约1121万m^2，同比去年（154.21万m^2）下降27.3%。
与历年成交数据的对比，2023年的新房住宅成交创下了2009年以来的新低，但换角度而言，去年嘉兴市本级日均成交新房住宅约22套，每套的平均面积约137㎡，较去年（132㎡）有所提高，一定程度反映了目前市场偏向改善的需求现状。
从数据走势来看，去年年初新房住宅成交有一波小涨，峰值出现在3月，成交量达1579套，后则持续下滑，7月成交359套，为全年最低，下半年逐步回到全年平均成交水平，并且在12月有止跌回升的迹象。由此可见，去年上半年一开始购房者对楼市依然充满信心，但到了下半年，明显能感受到楼市在大环境影响下，购房信心逐渐降低，并且对未来楼市及政策持观望态度。
事实上，行情的变化与新房供应节奏也有关系。据统计，2023年嘉兴市本级共申领49张新房住宅预售，涉及房源8697套，同比下滑30.36%；住宅预售面积1157万m^2，同比下滑31.74%。
逐月来看，2023年嘉兴市本级新房供应先扬后抑，1月沉寂减速，2月小涨，3月“小阳春”微涨，4月回调放缓，5月成色不足，6月黯然失色，7月无预售，8月回稳，9月快速增长，10月平稳，11月下滑，12月大幅下降。
从套均面积来看，全年供应房源中，120㎡以上占比50.28%，验证了大面积改善当道的市场现状；100~120㎡、120~144㎡和144㎡以上占比相近，均为主力；100㎡以下面积房源占比22.26%，相比此前有所增加。
从区域划分来看，新房供应区域方面，国商区和乡镇供应占比567%，超过一半，妥妥的供应大户。如果除去乡镇的话，国商区、科技城、秀湖周边依旧是主城新房供应主流板块，既是城市外拓区域，又是当下热门板块。
从价格来看，不同的区域、楼盘定位价格差距明显，毛坯盘价格区间从10000元/㎡到20000元/㎡不等，精装盘则在16500元/㎡到23000元/㎡不等，
总而言之，虽然相比前几年，2023年嘉兴新房市场的表现一般，但整体比较平稳，有较大的挑选空间，适合自住需求释放。
二手房市场“刚改户型”受追捧
与新房不同，2023年嘉兴市本级二手房市场走出了独立行情。没有疫情的困扰，银根松绑，房贷利率创下新低，加上“嘉兴825新政”取消限售，二手房市场迎来多重利好因素，多年积蓄的购买力在2023年得到释放。
2023年，嘉兴市本级二手住宅总签约量14200套，同比2022年（12429套）上涨了约14.25%；成交面积约141.64万m^2，同比2022年（约121.95万m^2）上涨了约165%，其中，成交套均面积约99.75m^2，同比2022年（约982m^2）上涨了约1.66%。
从成交数据来看，嘉兴市本级二手房市场在年初开始大爆发，签约高峰值主要出现在2至5月份，尤其3月迎来了一波小高潮，二手房住宅网签单月突破2000套，其中2月、3月、4月的月度签约量均超越了2022年任何一个月份。第二季度开始签约量虽缓慢下降，但平均每个月依旧在千套左右徘徊，从下半年看，成交量愈发趋于稳定。
而在与新房成交的对比中，去年的二手房保持了绝对的优势，12个月全部领先新房。究其原因主要是市场进入调整期，二手房具有更强的市场属性，在新房价格“居高不下”的同时，二手房价格进一步下探，相比新房更具性价比优势。
那么，2023年哪些二手房小区卖得好？
去年，嘉兴市本级二手房住宅签约量80套以上有29个小区入围，年度累计签约破百套二手房小区有10个，主要以刚需和刚改房为主。
其中，签约量最多的是位于科技城的天骄花苑（吴越学府），处于板块内核心位置，相较周边小区房价更低，且近实验小学（科技城校区），依靠以价换量，成为2023年嘉兴市本级二手房成交热点。其次是三水湾，位于中心城区，片区内包含枫杨坊、水仙坊、银柳坊、牡丹坊、桂林坊等多个小区，虽都为老旧小区，但依靠小面积、总价低的特点，吸引刚需人群购置。签约量第三的是留香名苑（香樟国际），位于国商区板块，处于长水路和商务大道交叉口，交通便捷，产品以刚需为主，因其区位优势显著，价格合适，精装修，拎包入住，再有万科物业的加持，签约量较为稳固。
值得一提的是，2023年嘉兴市二手房“带押过户”再次升级，跨行“带押过户”、公积金“带押过户”的顺利办理，为嘉兴二手房市场提供了便捷的交易模式、安全的交易环境。