N晚报记者 周佩佳 漫画 张利昌
3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》（以下简称《规范》）正式实施，其中，关于外墙面层计入建筑面积的规定引发舆论热议。日前，浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》正式实施，其中内容也与房屋建筑面积的计算有关。
这两个新实施的文件，具体将给房屋面积计算带来哪些变化，对居民买房又是否会造成影响呢？记者就此采访了相关专家，专家认为，外墙面层计入建筑面积是建筑规范，并不是测绘规范，而浙江省建筑工程面积计算调整将推动开发商优化空间布局。
出挑部分的计算有了明确规定
建筑面积的计算方法有变
此次引发广泛关注和巨大争议的是《规范》第三条的内容，即“建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。
有网友认为，以后不仅外围建筑墙体要计入建筑面积，作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等也会被计入建筑面积，包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等外墙面层，也都要计入建筑面积，这将使房子的建筑（公摊）面积增加，得房率进一步下降。
这一看法是否正确呢？那还得从新旧规范的变化说起。
在《规范》正式施行前，参照的国家标准是2013年12月住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》。其中提到，建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算；建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积；以幕墙作为维护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积；勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等项目，“不应计算建筑面积”。
由此我们不难发现，旧《规范》并非完全不计算外墙水平投影面积，但计算的仅是自然层外墙结构外围水平面积之和，包括保温层，并没有将墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等项目计算在内。而新《规范》则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入，这意味着，外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要算入建筑面积。
计算方式的改变会给我们的生活带来什么影响呢？相关业内人士表示，这一标准是建筑规范，不是测绘规范，目前在测绘规范未变的情况下，不会增加实际公摊面积。不仅如此，从政策导向上来看，或将有利于提高房屋建筑的质量。该业内人士表示，与之前的规定相比，新规主要是规定外墙部分计入建筑面积，“主要目的或许是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材。另外，从建筑全生命周期管理角度来说，如果外墙计入房屋面积，对这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。”
同样在本月初，3月2日，浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》（以下简称《通知》）正式实施，对涉及层高、阳台的建筑面积计算方法和出挑部分下部空间的建筑面积计算方法进行了优化。
《通知》相较于2018版的内容，主要做了三点调整。
首先是涉及层高的建筑面积计算。原规定认为，结构层高在2.20米以下的建筑空间按1/2计算面积。对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在20米及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20米及以上至20米以下的部位应计算1/2面积。但在《通知》中，结构层高或斜面结构板顶高度小于2.20米的建筑空间，不计算建筑面积。
其次是阳台的建筑面积计算。原规定认为，应综合考虑阳台是否为住宅套内、结构层高是否达到2.2米、阳台对外敞开面有无柱围合等多项因素计算建筑面积。而《通知》则明确，封闭式阳台按其外围护结构所围空间的水平投影面积计算建筑面积；不封闭的阳台按其外围护设施所围空间水平投影面积的1/2计算建筑面积。
最后是关于出挑部分下部空间的建筑面积计算。原规定对这部分没有明确说明，而在《通知》中则进行了规范，建筑出挑部分的下部空间是不计算建筑面积的。
可以说，《通知》的实施使各类建筑工程建筑面积计算有了更明确、更透明的权威性计算标准。嘉兴南湖学院副教授张建华表示，在过去，对于“结构层高不足2.20米的建筑空间计不计入建筑面积”没有明确的标准，“所以容易出现开发商‘偷面积’等乱象，新规的出现在一定程度上避免了这种情况的发生。”
与此同时，他认为，《通知》的实施能使建筑面积在购房者心中的概念更加明确，让购房者在消费的时候就明确知道自己所购房源的实际使用面积，“从嘉兴近几年的市场情况来看，不合规的赠送面积已经基本消失不见。”
留心观察市场变化的人可能已经有所察觉，在我市近几年的新建商品房供应中，户型的优化设计愈发明显，“新规对开发商的影响主要体现在商品房设计阶段，开发商为了提升市场竞争力，将按照新规进一步优化户型设计，最大限度满足消费者的生活空间需求。”张建华表示。
可以想见的是，在《通知》的引领下，今后市场上封闭阳台的项目将不会成为主流，而是改由业主收房后自行决定是否封闭阳台，而对于出挑部分下部空间的利用，将更多体现在单体别墅或商务写字楼等项目上，“总体的导向就是引导开发商更加合理规划空间、优化户型结构，为业主提供更为舒适的生活场所。”