被丈夫偷偷“出租”的新房，妻子起诉拿了回来

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　　《上海法治报》 张文华

　　近年来，对于以签订虚假合同、恶意垒高债务、非法处置房产为核心逻辑的“套路贷”，监管与司法打击力度不断加大。因此，高利放贷从业人员也“与时俱进”，围绕“规避刑事风险”“隐蔽化操作”“多元化获利”演变出新的形态，比如“名为租赁实为借贷”……

　　新房住进别人

　　上海的邱女士与丈夫方先生结婚后，一直希望买一套属于夫妻二人的新房。2021年6月，这一梦想终于得以实现，夫妻二人拿出多年来攒下的积蓄加上银行的贷款，花费430万元买了一套精装修的期房，随后办理了预告登记，确认二人为房屋共同权利人。

　　又足足等了2年，到2023年6月，新房终于交付，邱女士和丈夫商量先把房子空置一段时间，等到装修气味散尽再搬入新居。

　　2023年年底，邱女士突然发现新房的用电情况出现异常——自己还没搬入，却产生了不少电费。上门查看后，邱女士惊讶地发现自己的房子里竟然已经有别人进入，于是她立刻报了警。

　　警方介入调查后，邱女士的丈夫才吐露了实情。原来，在2023年9月的时候，他就瞒着妻子将房子出租了，租期长达11年，包含1年的免租期。承租人是一位郭先生，在协议签订当天就一次性支付了10年的租金共计20万元，现在房屋已由他实际使用。

　　妻子起诉维权

　　明明是打算自己居住的新房，丈夫怎么就自说自话地出租给别人了呢？显然，这番说辞的背后还有隐情。果然，在邱女士的再三追问下，丈夫坦承自己因为参与网络赌博，在网上借了不少钱无法归还，于是想到用房子换钱的主意。但是，因为新房已有贷款和银行的抵押，难以按照正常途径再次贷款，于是他通过短视频平台找到一家声称可以贷款的中介。中介建议方先生通过“租金贷”的方式借款，并介绍郭先生提供资金。2023年9月，方先生与郭先生见面后签订了一份《房屋租赁协议》，当天他就收到了名为“房租”的20万元转账。

　　听完这些，邱女士半天缓不过劲来，但她也冷静地意识到需要向律师咨询一下。

　　根据邱女士从丈夫方先生处了解的情况，律师判断这是一种新型借贷套路，即“名为租赁实为借贷”。

　　首先，方先生并没有出租房屋的真实意思，而是希望获得借款，并曾明确表示“借一两个月就还”。其次，房屋的租金设定为每月1500元，远低于同小区同等条件新房每月5000元的市场租金，实际又是按11年20万元收取。而且对于原本买来用于自住的新房，约定了11年的漫长租期。再次，方先生和所谓承租人见面一次就签订了租赁协议，对于协议内容没有进行过协商，协议由承租人提供，条款也由其拟定，而且协议上承租人处是空白的，没有写郭先生的名字和个人信息。最后，方先生虽然“获得”20万元租金，但实际拿到的只有16万元，另外3.5万元以现金形式支付给了借款中介。并且，郭先生“租”了房子后，又以每月5000元租金的价格“返租”给出租人方先生，这显然匪夷所思，不是真实的租赁关系。

　　邱女士于是向法院起诉，要求确认所谓的《房屋租赁协议》无效，“承租人”郭先生应当返还房屋。

　　判决返还房产

　　在后续调查中，又有一些细节逐渐浮出水面。承租人郭先生的经历颇不简单：他从2015年起就伙同他人进行高利放贷，在不同的借贷案件中扮演不同的角色——有时是资金的出借人，有时是房屋公证委托的受托人，有时又是房屋买卖中的买受人，几乎每个案件都将债务人的房屋进行了处置。2018年，郭先生还曾因为“套路贷”涉及诈骗犯罪被法院判刑。

　　另外，虽然签了一份《房屋租赁协议》，但郭先生最初是打算帮方先生卖掉房子筹钱的，只是房子一时没有卖成。按照约定，如果房屋成功卖出，方先生除了还清“租金”20万元外，还须支付解约金6万元，这样，郭先生在短短一两个月内就获利30%。

　　在此期间，郭先生多次要求方先生提供账户余额的实时录屏，查看他的资金情况。在拿到16万元后，方先生曾在微信聊天中向郭先生表示“再借2万”，这个“再”字表明，此前的款项也是借款而非“租金”。

　　法院审理后，认定案涉协议“名为租赁实为借贷”：第一，双方无真实租赁意思表示，方先生的真实意图是借款，郭先生明知该意图仍以租赁形式提供资金，实质为高利放贷；第二，从协议条款（低租金、长租期）、履行行为（扣除砍头息、配合卖房）来看，都不符合正常商业租赁的逻辑，实为以房屋作为借款的变相担保；第三，郭先生是有诈骗前科的职业放贷人，此次行为是其规避监管的新型放贷模式，违背公序良俗。

　　法院判决《房屋租赁协议》无效，郭先生应向房屋产权人邱女士返还房屋。被告不服一审判决提出上诉，二审法院驳回其上诉，维持了原判。