通讯员 徐志杰 李晶晶 本报记者 高敏
物业纠纷牵动两头，一头关系物业服务企业的发展，一头连着居民生活的“幸福感”。面对这项治理难题，宁波市海曙区人民法院以创新破局，通过打造“集中受理、一并起诉、多元调解、源头预防”的“海曙解法”，不仅重构解纷模式，更将治理链条延伸至矛盾起点，精准切断“服务差—收费难—纠纷多”的恶性循环。自2018年推行以来，海曙法院已通过这套解法指导38家物业公司为78个小区的11800余户居民成功化解纠纷。
示范调判，找出解纷“公约数”
黄昏的微风卷着白日的余热，吹进海曙某个绿树环绕的小区。三五老人聚在长椅间，蒲扇轻摇；不远处的滑梯几个孩童翻上滑下。谁能想到，就在3个月前，这个小区还处处是“火药味”。
事情源于2025年4月，某物业管理公司因小区内多名业主长期拒缴物业费，多次催收无果后，将42户业主诉至海曙法院。
垃圾没及时清理，外墙、绿化维护不到位，车位被人占用……梳理这些陈年“牢骚簿”，承办法官发现拒缴物业费的理由大同小异，都是对物业公司的服务不满。虽然每户业主涉及的金额都不大，但物业服务质量事关全体业主的共同利益，42户业主“抱团拒缴”组成的防线，仅通过判决很难找到突破口，调解才是更优答案。
调解前，法官先联合社区工作人员逐户走访，将业主们反映的问题分门别类梳理清楚，针对其中的合理诉求督促物业给出具体的整改措施。
见物业有所行动后，业主们的态度终于有所松动。法官敏锐把握住这一契机，精挑细选了两件颇具代表性的案件，率先促成调解，并以此为基础初步制定“示范调解”方案。这份“样板”成功打开了局面，随后，法官分批次组织物业公司、业主代表共同商议方案的细节问题，将基础服务标准、费用核算方式、违约责任界定等核心争议逐一敲定、细化。
一系列努力终于开花结果，42户业主全部与物业公司签订调解协议，总计17万余元的物业费悉数缴付到位。物业公司也根据居民的意见提高了服务水平。
物业纠纷往往一来就是批量案件。近年来，海曙法院秉持“类案思维”，构建一套环环相扣的解纷机制，以“示范调判打头阵、个案释明解心结、案后督促保落实”为核心，不仅成功促成大量纠纷高效化解，更有效遏制了关联诉讼的后续滋生，实现“化解一案，平息多诉”的显著司法治理成效。
多方协作，奏响解纷“交响乐”
物业纠纷治理不能唱“独角戏”，需要多方力量共同发力。海曙法院联合海曙区住建局，借助街道、社区、人民调解以及行业协会等力量，共同设立海曙区物业纠纷诉调对接工作室，形成“行业协会先行、街道调解补充、法院审理保障”的解纷新模式，化“单打独斗”为“携手共治”。
2019年，家住某小区的叶某发现屋内出现大量污水，是污水管反水所致，疏通过程中发现管内有一个来路不明的软质小球。此后，叶某多次找到物业公司协商，可始终得不到说法。这件事慢慢成了双方拉扯的一个“死结”，叶某遂开始长期拒缴物业费。直至2024年，物业公司将叶某诉至海曙法院，要求叶某缴纳这些年拖欠的物业费和滞纳金共计1.4万余元。
一个小纠纷为何拖了多年仍无法解决？深入了解案件症结后，承办法官发现双方争的其实是“一口气”。这口气犹如沉渣，在经年累月的矛盾里，慢慢堵住了理性沟通的阀门。
面对这积郁已久的“死疙瘩”，“独自拆弹”反而容易激化矛盾，海曙法院依托物业纠纷诉调对接工作室，邀请属地街道、物业协会经验丰富的调解员协同参与到纠纷化解中来。调解过程中，调解员为双方的情绪精准“灭火”，敏锐洞察他们的心结，及时疏导宽慰，缓和双方对立情绪；法官也当场指出物业公司在管理与服务过程中存在的问题并反馈至海曙区物业办，建议物业办今后加强对该公司的监督管理。
多轮沟通后，僵局有了转机。物业公司不仅决定减免部分物业费，不再要求承担逾期违约金，更为当初怠于处理污水问题向叶某诚恳道歉。心头那口堵了多年的气终于得以纾解，叶某一次性付清了全部物业费。历时多年，这场拉锯战最终在多方协作中画上了圆满的休止符。
自2022年8月以来，物业纠纷诉调对接工作室累计处理物业费欠缴类纠纷6000多起，成功调解2300余起，首次调解成功率37%以上，当事人自动履行的物业费总计超过1000万元。
靶向施策，一纸良方“除病灶”
重视合同约定，提高服务质量；建立审查机制，优化内部流程；加强前期沟通，促进纠纷化解……近日，海曙法院向一家深陷诉讼“泥淖”的物业公司制发了一份司法建议。
建议源自该院审理的一系列物业服务合同纠纷案件，原告均是同一家物业公司。追踪关联案件后发现，这家长期服务海曙多个小区的物业公司，近些年起诉多名业主追讨物业费，年均涉诉超过20件。
“我们在审理案件的过程中发现，这家公司在提供物业服务过程中确实存在不少瑕疵。”海曙法院西郊法庭负责人指出，该公司缺乏统一的服务标准和规范的管理制度，在安全保障、信息公开等方面都存在问题。此外，物业服务合同的内容也过于简单，条款约定模糊不清，无形中埋下了纠纷的导火线。
为帮助这家公司根治“顽疾”，海曙法院没有就案办案，而是主动出击，追根溯源，广泛听取业主心声，向涉案物业公司发出一份直击要害的改进“处方”。该公司在收到建议后及时研究，积极与业主沟通，很快拿出了具体的改善方案，从源头上降低了物业纠纷发生的可能性。
海曙法院还联合街道、社区组建了一支专业的物业纠纷“普法轻骑兵”。这个宣讲团聚焦停车费争议、设施维护、维修基金使用等痛点堵点，定期走进小区，或开讲座“传经送宝”、或摆摊“问诊把脉”、或互动问答“消疑解惑”，让司法服务的触角延伸至街道、下沉到社区，精准滴灌法律知识，补齐了物业纠纷治理“链条”上的最后一块拼图。
每一桩看似细碎的物业纠纷，都牵动着千家万户的冷暖。下一步，海曙法院将继续筑牢物业纠纷多元化解阵地，不断壮大专业解纷力量，用法治思维精心浇灌，全力培育一个政府点赞、业主安心、物业满意的“和美家园”。