■记者 杨 茜 通讯员 刘丽萍
“每天小区收入多少、支出多少，每笔账都记得清清楚楚。”“是啊，最近我还想就道路维修提个建议。”昨天一早，海宁市硖石街道风和丽苑社区活动中心，刚练完太极拳的居民沈晓琴和几位邻居围坐在一起，一边熟练地点开手机上的信托制物业小程序查看1月份小区收支明细与事务进展，一边聊着小区建设。
当不少小区仍受物业收支失衡、纠纷频发等问题困扰时，海宁市硖石街道风和丽苑小区却凭借在海宁率先落地信托制物业管理模式，实现了物业企业扭亏为盈、居民满意度提升的双赢。信托制物业究竟是什么？又是如何破解小区治理难题的？
困局倒逼破局 小区找到物管新路径
“信托制物业就是将小区物业服务费、公共收益等设立为小区共有基金，以信托方式授权给物业企业用于物业管理服务。”据硖石街道相关负责人介绍，信托制物业倡导的是一种创新的物业管理模式。该物业管理模式下，小区业主大会为委托人、物业企业为受托人、全体业主为受益人，物业企业按约定比例提取酬金，其他费用均用于一线员工补贴、物业服务。
2003年，国家发改委和建设部发布的《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”明确了物业服务收费的形式。历经多年发展，包干制以90%的占比成为行业主流，但物业费支出不透明、服务标准不匹配等问题，也成为各小区发生物业纠纷的核心症结。
“信托制物业正好弥补了该缺陷，让小区资金收支100%公开透明，业主能全程参与监督。”硖石街道相关负责人说，该模式下，物业企业必须对服务成果举证，未举证即视为未完成服务，不得按标准收费。
那么，为何要把信托制物业率先落地在风和丽苑小区？风和丽苑社区党委书记、居委会主任郭丹玥直言，这里有必然，也有巧合。
风和丽苑小区位于海宁城南，是全国县（市）级范围内规模最大的经济适用房住宅小区之一，小区内有住户3000多户，常住人口上万人。
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其内的房屋性质更是多样，不光有经济适用房，也有公租房、商品房等。“家大业大，物业服务却一点也不能少。几十年来，这里的物业费都在每平方米0.4元，停车位也都是免费的。”郭丹玥说，在包干制形式下，收支不透明、服务标准不一、业主参与度低、公共收益归属不明等问题逐渐凸显，许多业主对物业费用去向存疑，缴费意愿降低。最终导致物业企业每年亏损100多万元，日常运维只能依靠相关政策补助。
转机出现在2023年10月，国内信托制物业管理模式倡导者舒可心老师到海宁开展分享，硖石街道相关领导在旁听后深受启发。随后，街道牵头组织社区等相关人员前往江苏等地实地考察学习。一场物业管理模式的破与立，就此拉开帷幕。
透明运营探路 激活小区“造血力”
2025年，经反复论证与充分的前期准备，风和丽苑小区正式引入信托制物业，一系列实打实的变化随即而来。
“公共电费81600元、公共水费12000元、保洁服务费216000元……”先是物业公司以往年小区的饱和收入为参考，于年初编制年度开放式预算，明确以收定支。同步展开的是，小区设立“双密码”信托账户，启用信托制物业专用小程序，实现资金动态实时可查、线上报事报修、服务全程留痕。如今，业主只需点开手机，就能随时查看小区收支明细、事项审批流程、物业服务记录，若对支出有质疑，物业企业必须及时自证并答疑。
收支透明、服务公开的模式，很快赢得居民的广泛认可。但要让小区物业服务长效运转，做好资金的开源节流是关键抓手。社区、物业、居民三方携手联动，同时借助社区共建单位力量，在小区打出了一套开源节流“组合拳”：开启非业主车辆停车收费，月收入稳定在7000元至10000元；清理小区闲置办公用房，用于出租，年增收20000余元，用于补贴小区物业服务；对外定时开放小区广场摆摊，2025年该项增收6000元；发动志愿服务力量参与除草、小区景观河道日常维护，减少人工经费支出；依托共建单位资源，推进小区道路维修、树木修剪、广场亮灯等工作，降低运维成本。
“仅小区非业主车辆停车收费一项，就让小区停车资源得到有效盘活。”全程参与该项目推进的风和丽苑社区党委副书记、居委会委员陈东恒表示，6个地下车库的389个车位陆续完成拍租，地上1400多个车位利用率显著提高，所得资金极大反哺小区日常运维，真正实现了小区的“自我造血”。
信托制物业的核心，是将物业费和公共收益全部纳入信托账户，实现资金归属权与管理权分离，从法律层面保障业主权益，从机制上倒逼物业企业提升专业能力与服务质量，也重建了业主与物业之间的信任。风和丽苑小区物业经理祁峰的感受最为直接：“以收定支后，我们物业工作人员从43人精减到28人，但服务标准不打折扣，让业主明明白白消费。现在，小区物业费收缴率不降反升，物业相关投诉大幅减少，我们公司还实现了年度盈利14.4万元。”
“物业费怎么花、花在哪，居民手机上一点就能知道。”郭丹玥说，信托制物业让业主有了监督权，让物业有了服务劲，更让基层治理有了新答案。如今，小区已形成“资金透明—实时监督—服务优化—和谐共治”的良性循环。基于风和丽苑的试点成效，海宁相关部门正研究适配本地的新型物业服务体系，力争让这一透明、高效、共赢的物业模式惠及更多居民。