■见习记者 沈 婷
这些天，网络上各大城市楼市回暖的消息铺天盖地席卷而来。“楼市‘狂飙’”“‘小阳春’提前来临”“房地产行业全面回暖”的论断不绝于耳。
嘉兴楼市的真实情况如何？是否真的全面回暖了呢？
记者调查：
楼市“春意”初现，2月成交量明显增加
春江水暖鸭先知，冲在一线的销售人员对楼市冷暖的感知最为敏感。记者近日走访了嘉兴市本级8个售楼处，包括绿地云缦世家、中海明德里、中海汇德里、鸿翔鸿樾府、鸿翔东望隽府、苏嘉云境园、新希望金地锦粼鸣庐、紫城铂翠云邸，发现新房市场来访量、成交量确有上涨。
“之前工作日可能两天接待1组客户，周末接待3组左右，最近周末有时候能接10组，都没空顾得上喝水。”南湖区科技城板块中海明德里的置业顾问小谢觉得，现在的客户量好像一下子回到了疫情发生前。
位于同板块的绿地云缦世家成交情况也相当可观。“2月份成交将近80套，这一成交量相当于去年12月和今年1月的总和。”绿地云缦世家营销经理孟令军告诉记者，去年平均月签约额在7000万至8000万元，而这个月刚过去三分之一时已经有5000多万元的签约额了，他估摸着3月份签约额上亿问题不大。
除了这些面市已久、库存不多的在售楼盘，记者还来到了并未开盘的国商区新项目——紫城铂翠云邸。下午2时，还未踏入售楼处，记者便注意到停车场已无剩余车位。而走入售楼处，现场的验资客户来来往往。沙盘处、洽谈处、样板房……各处都有置业顾问陪同客户讲解的身影。
除了新房市场，这段时间嘉兴的二手房市场也呈现回暖势头。
在南湖区建国北路合拓地产中介门店里，门店销冠张玉梅坐在自己的工位上，举着电话，熟练地向电话那头的客户介绍手头房源情况。她以往平均每个月有15组左右的个人带看量，平均成交2套，而在上个月足足带看了37组客户，斩获了成交8套的亮眼成绩。
“带看量的上升主要依赖于商机咨询量的基数变大，包括了App线上即时咨询、来电咨询、VR看房的点击量等获客线索。”合拓地产门店店长张攀向记者展示了获客系统显示的数据，去年平均每月商机咨询量在700至800个，而2月直接翻番达到1399个。
记者了解到，市本级大部分中介门店的二手房成交周期普遍有所缩短。据南湖新区德佑地产皇都花苑店店长吴文辉介绍，以往该门店的部分二手房要挂将近一年时间才能成交，但是最近成交的房源几乎都是去年11月、12月才挂牌的。
但在成交价格上，多家中介门店负责人表示，与过去相比几乎没有太大变动。
尽管新房、二手房的网签备案数据通常具有一定的滞后性，但对于楼市情况也可据此窥之一二。根据嘉兴市本级新建商品房销售备案统计信息显示，2月份住宅共计签约993套，环比1月（421套）大涨近136%，同比2022年2月（603套）上涨近65%。时间拉近，3月初第一周市本级商品住宅销售备案套数较2月最后一周（340套）增加101套，备案面积环比增长26.95%。
而嘉兴市本级2月份二手房签约1735套，环比1月（965套）上涨近80%，同比2022年2月（564套）大涨近208%。值得一提的是，该签约量创下了21个月的成交量新高，相当于回到2021年“520”土拍前的成交量。截至3月12日晚，3月二手房签约已达919套，可以预见本月的二手房签约量依旧可观。
嘉兴南湖学院副教授张建华认为，当前嘉兴楼市正处于以价换量的阶段，嘉兴市本级新房及二手房市场的成交量确实有一定程度的升温，成交周期也有所缩短，但在成交价格上并没有太大幅度的上涨，仍以跑量为主。
原因分析：
多重动力叠加，积压需求集中释放
那么，嘉兴楼市2月升温的原因是什么？
在这一时间点，楼市交易量的上涨，既离不开消费者积压需求的释放，也离不开其对未来经济预期的改观。
“其实嘉兴的客户普遍都有住房或者说改善的需求，只不过之前一直处于观望状态，看到开发商一直在降价，就一直观望什么时候价格会见底，所以迟迟没有下手。”孟令军给记者分析，现在消费者看到楼市已经触底甚至有反弹的迹象，便计划“上车”了。
孟令军觉得，嘉兴绝大多数潜在购房者是在去年12月疫情防控政策优化调整之后，对未来经济预期开始转变为相对乐观起来，“政策优化调整后，大家可以跑到全国乃至世界各地做生意、抢订单，那么经济就循环起来了，客户就会认为自己的未来收入有保障了，也敢下单买房了。”
贝壳找房嘉兴站交易负责人宛健分析，当前二手房交易量的突增还与学区相关。“当前成交客户，十个里面有九个是刚需客户，而学区又是刚需客户购房的主要动机。”他告诉记者，要想孩子顺利就读，按相关办理周期而言，一般要在6月底之前完成办理房产证、迁户口等手续，于是“金三银四”顺理成章地成为购置学区房的重要时间点。
实际上，嘉兴楼市的整体增量是多重动力相互作用的结果。“饿了三天放出来，总得多吃几个馒头。”张建华非常形象地回应2月嘉兴楼市亮眼的交易成绩单，他认为，当前房贷利率低，购房成本相对较低，再加上开发商让利、中介摇旗呐喊，还恰逢老旧小区拆迁，部分刚需客户积压许久的需求便集中得以释放。
走势研判：
关注重要时间点，重视关键风向标
嘉兴楼市未来走势怎么样？房价还有上涨空间吗？
君悦嘉兴站业务负责人雍其星注意到，2月嘉兴二手房在集中性需求释放之后，3月初的涨幅比对2月实际上有所回落，但他认为用长期的眼光来看，房地产作为支柱产业，行情整体上会保持相对平稳有序。
雍其星觉得，只有购房群体拥有实际购买力，而且恢复对未来经济预期的信心，才有比较大的购房欲望。“在各种金融政策利好叠加下，再加上嘉兴是一座人口净流入量很大的长三角城市，从整体上来说，未来嘉兴楼市会相对稳健，而且将以保障刚需和合理改善需求为主。”
宛健则持有较为中立的态度，他提醒，嘉兴楼市的未来走势还需关注6月底这个时间节点，“到了6月底，因为学区而买房的这部分刚需客的需求已经解决了，那么楼市情况就会进一步明朗起来。”
嘉兴市房地产业协会媒体专业委员会副主任常明日对今年的房地产整体走势给出了三个关键词：筑底、修复、微光。他认为当前的行情处于周期性调整之中，是一个市场修复的过程，嘉兴楼市的未来走势有待观察，可以观察土拍情况、政策支持、拆迁工程等。
周边土拍市场情况是反映楼市趋势的重要风向标。常明日分析，如果站在开发商的角度，他们会认为在一二线城市拿地更好，有更高的利润空间，而当在一二线城市拿不到地的情况下，开发商会外溢或者回流到嘉兴拿地，这将对嘉兴楼市起到一定程度的带动作用，也影响着嘉兴购房者对楼市的未来预期和购房信心。
据悉，3月3日，嘉兴市自然资源和规划局发布了市本级2023年度国有建设用地供应计划，共有27宗招拍挂出让商品住宅用地，其中不乏优质地块。