■记者 沈哲韬
继今年1月5日中国人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。农历兔年春节后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入“3时代”，首套房贷利率最低降至3.7%。
房贷利率密集下调之后，“提前还房贷”再掀高潮，要不要“提前还房贷”的话题热度更是居高不下。
有人感叹，“提前还房贷”能节省利息支出，是一笔不错的投资。也有人说，虽然手有余钱但坚决不“提前还房贷”，毕竟“房贷是普通人这一生能借到的金额最大、期限最长的钱”……
那么，“提前还房贷”背后的原因是什么？到底要不要“提前还房贷”？扎堆提前还款有何影响？
一问：为何“提前还房贷”又掀高潮？
首套房利率不断下行，购房“新入局者”暂还未见分晓，但不少身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。
“终于不用再为每个月的房贷发愁了，真是无债一身轻！”刚刚提前还完房贷的市民徐艺玮难掩喜色。
谈到为何提前还贷，她的逻辑很简单：银行理财的年化收益率降到了4%以下，房贷利率虽然有所下降但还是在5.5%，现金留在手里，没有更好的赚钱渠道，还要还较高的利息，有钱当然要提前还了。
“我没有全部还掉，自己也留了一部分。”据她透露，自己1月底去银行一口气还了50万元，违约金交了6000多元。另外，自己还预留了近20万元，以备不时之需。“孩子还小，奶粉、尿不湿都很烧钱。”
相对于手头有较多资金的徐艺玮，同样着急还房贷的章强手头并没有多少余钱。1989年出生的他，在嘉兴工作十年多，去年刚刚结婚，在双方父母的资助下付了首付买了婚房，自己负担房贷。
章强坦言，现在张罗还房贷，其实有点“反转”。买房时为了减轻父母的负担，小夫妻商量好，尽可能多贷款、期限越长越好。250万元的房子，总共贷款150万元，公积金贷款60万元和商业贷款90万元，两个人的公积金可以覆盖公积金贷款，商贷月供5261元。
但真正开始还房贷，每个月雷打不动要扣5261元，占据了其整个家庭收入的三分之一，压力还是挺大的。于是，他赎回了不多的理财产品，凑了10万元提前还了一笔房贷。
“虽然10万元相对于90万元的商业贷款和总量150万元的负债看起来杯水车薪，但30年下来可以减少十几万元的利息，我感觉还是挺香的。”章强说。
提前还房贷并非个例。根据WIND数据显示，2022年，全国全年住户贷款增加3.83万亿元，同比少增4.09万亿元。其中，短期贷款增加1.08万亿元、中长期贷款增加2.75万亿元，同比分别少增7600亿元、3.33万亿元。
“这次出现的还贷潮，主要有两个原因，一方面是新房房贷优惠多了，根据2022年12月新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，而不少购房者的存量房贷利率依然在5%至6%的水平。”相关专家说，另一方面是过去不少购房者可以通过理财，将其所产生的收益用来偿还房贷。但如今情况不一样了，据普益标准数据显示，截至2022年12月末，全市场存续开放式固收类理财产品近3个月年化收益率平均水平为-1.28%，环比下跌2.16%，收益并不理想。
二问：要不要“提前还房贷”？
从各方数据来看，提前还房贷的人确实多了，那么对于不同的购房者而言，今年提前还房贷是否都划算呢？
“这几年，我分4次还完了150万元房贷。最后银行账户只剩下100多元，月供1元多，留着抵扣个税用。”有着多年购房经验的曹宇轩向记者透露自己的秘诀。
对于他来说，提前还贷省了一大笔。2020年购房时，首套房贷利率为5.2%的固定利率，纯商业贷款150万元，贷款期限30年，等额本息方式还款。提前还贷前每月月供约8236.7元，利息总额约146.5万元，利息总额已经接近贷款总额。如果选择提前部分还款30万元，则每月月供约6509元，利息总额约97.2万元。每月还贷减少近2000元，节省利息总额约25.7万元。
那么，提前还贷一定划算吗？
对于其他一些人来说，也不能简单地只算利息账。背着160多万元贷款、利率4.8%房贷的沈林森就是其中之一。
他告诉记者，虽然房贷利率并不低，手里也有几十万元现金，但他并不打算提前还。“现在市场利率下降，看起来没有安全又收益较高的投资渠道，怎么能保证以后没有机会，毕竟房贷有二三十年的期限。”他说。
长期以来，“房贷是普通人这一生能借到的期限最长、利率最低的钱”这一观点深入人心，很大程度上在于考虑到货币发行量增加和通胀因素，全社会工资水平大概率会是增长的趋势，房贷的实际利率大概率低于其名义利率。
这也就是人们常说的，10年前的3000元月供放在现在没有任何压力，如今的万元月供10年后大概率也可能如此。
考虑了上述因素之后，再研判一下个人未来几十年的收入走势，提前还房贷是否划算这一问题就存在不同的答案。
“一般而言，不管是等额本金还是等额本息，提前还贷都只有在贷款的早期才有节省利息的意义，而当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，这个时候剩余要付的利息都已经所剩不多，提前还贷意义不大。”绿地香港云缦世家营销经理孟令军分析道。
事实上，提前还贷除了考虑还贷时间，还要考虑利率水平等因素。孟令军表示，如果有的市民购房时贷款利率上浮标准显著高于现时的商业贷款利率，就可以优先考虑提前还贷。与之对应的是，公积金贷款执行的是市面上最为优惠的购房利率，这种廉价而又长期的借贷资金是市民不容易获取的，一般也不建议提前还贷。
三问：扎堆“提前还房贷”有何影响？
“本来以为年终奖到手可以去还贷款了，没想到要排队，还要排一个多月。”2023年伊始，打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后，市民郑梦欣还是没法顺利还贷。
作为今年新一波加入“提前还房贷”的一员，郑梦欣面临还贷难的新问题：不仅国有大银行难预约提前还贷，小银行也要排队一个月起，这在以前都不可想象。
“提前还贷的客户的确比往年多了很多，所以办理周期也会比以前长一些。”某国有银行一支行客户经理告诉记者。
而一家国有银行房贷业务主管则对记者说，按照以往的经验，春节后才是提前还贷的高峰。而从去年底开始，提前还贷的客户就陡增，最近排上队的客户中很大一部分是去年底就预约的。
事实上，由于新增住房贷款申请量下降明显，借款人提前偿还住房贷款行为增多，少数银行采取收取违约金、补偿金等形式增加提前还款成本；多数银行以提前预约、长时间轮候等为手段，试图降低或推迟提前还款压力。
从法律上来讲，提前还款是对原借款合同约定的贷款期限或贷款金额的变更，的确需要借款人与银行协商一致。
但近年来，国家和金融管理部门多次要求银行加大对实体经济支持服务力度，采取切实措施为企业和个人纾困解难，降低实体经济综合融资成本和个人消费信贷负担，商业银行应立足长远、提升服务，通过线上线下结合等方式，为客户提前还贷提供便利，更好地改善客户体验。部分收取提前还贷“补偿金”“违约金”的银行，可进一步转变观念，展现出商业银行的应有作为与担当，更好地服务社会。