看“医生”如何为房屋“问诊把脉”

检测员正在对墙面砂浆强度进行检测 检测员正在复核图纸 　　当城市发展迈入存量时代，早期建设的房屋逐渐步入“中老年”阶段，伴随使用年限增长，墙皮脱落、管线老化、结构开裂、地基沉降等各类房屋“老年病”频频发生。为此，给房子“问问诊、把把脉”，通过专业的建筑体检排查安全隐患、修复建筑病害，已然成为广大业主的迫切需求。 　　西安作为全国首批城市更新试点城市和全国房屋体检试点城市，坚持“无体检、不更新”原则，正探索构建覆盖“事前预防、事中管控、事后维保”的房屋全生命周期安全治理新路径。近日，记者便跟随西安市建设工程质量检测中心专业团队，沉浸式体验建筑体检全过程，探寻房屋“老有所养”的密钥。 　　现场“查体” 　　“望闻问切”捕捉建筑“病痛信号” 　　上午9点，记者跟随检测团队来到辛家庙附近的西安重型机械研究所社区，为院落的地下人防建筑展开全面检测。 　　该建筑因长期闲置早已断水断电。推开老旧的铁皮大门，潮湿气息裹挟着浓重霉味瞬间扑面而来。检测团队组长高伟龙和检测员邢兴玮戴好安全帽、穿上反光马甲，先在门口点燃一支蜡烛，确认内部氧气充足后，便提着装满检测仪器的工具箱、举着强光手电筒，顺着楼梯前往地下二层，正式开启建筑体检的第一步——人工现场“查体”。 　　“建筑体检和给人看病同理，首先要通过‘望闻问切’，找出建筑表面的各类病症。”高伟龙一边在前方引路，一边向记者介绍。 　　“望”，即肉眼细致排查。顺着手电筒光束看去，建筑内原本平整的砂浆层已风化，大片起皮脱落，露出内部红砖与松散砂浆，指尖轻触，碎渣便簌簌掉落。行进过程中，检测员手中的手电光束缓缓移动，视线始终紧跟光束，不放过任何一处细节。“楼层板上有不规则贯穿裂缝。”发现问题后，邢兴玮立刻用相机对问题点位拍照存档，同时用纸笔记录。 　　“闻”，则是靠鼻尖细嗅排查隐患。检测过程中，建筑内除浓重霉味外，还夹杂着淡淡的铁锈味与潮湿土腥味。“霉味浓重说明建筑通风极差，长期潮湿环境会腐蚀钢筋与墙体结构，铁锈味则是金属构件老化的信号，这些都是建筑‘生病’的直观征兆。”高伟龙解释道。 　　“问”，是追根溯源摸清建筑“病史”。高伟龙告诉记者，实地检测前，前期初步调查工作就已启动。检测员通过查阅建筑图纸、访谈产权单位等方式初步了解到，这座人防工程建成于20世纪70年代，近年来未开展过任何系统性维护，常年封闭闲置，而这正是导致建筑快速老化的核心原因。 　　“切”，则是亲手触摸辨别建筑虚实。一路上，两位检测员不时伸手敲击墙体、蹲身按压地面，邢兴玮表示：“通过触觉感知，可以初步判断建筑物的整体状况，为后续检测提供初步判断依据。” 　　经过一个多小时的排查，记者跟随检测人员走完受检建筑的地下二层。笔记本上，墙体砂浆风化、水电管线损坏严重、墙面存在裂缝等问题也被负责记录的高伟龙一一列明，记满了两页。这份初步“问诊记录”，精准捕捉到建筑的各类“病痛信号”，也为后续精密检测划定了重点范围。 　　精准“把脉” 　　破解藏于建筑深处的“隐性病灶” 　　建筑体检中，人工查体仅为“初诊”，肉眼无法察觉的深层安全隐患，还需要依靠精密仪器进行“透视”检测。这一环节如同医院的CT、核磁共振检查，借助高科技设备穿透砖瓦肌理，精准捕捉建筑隐性病灶。 　　随着邢兴玮打开专业检测箱的瞬间，数显回弹仪、砂浆贯入仪、红外线测距仪等设备依次亮相，记者近距离观看，沉浸式感受科技为建筑“看病”的硬核过程。 　　最先使用的是数显回弹仪。邢兴玮手持仪器，将回弹仪的弹击杆顶住砖样表面，均匀缓慢推压回弹仪，随着“嗒”的一声，屏幕上即刻显示回弹数值。“这个数据用于检测砌体强度，数值越低，砌体抗压强度也就越低，说明墙体老化程度越严重，承载力也就越差。”他一边操作一边讲解，记者紧盯仪器屏幕，看着数值不断跳动，每完成一个点位检测，一旁的高伟龙便快速记录墙体“健康数值”。 　　紧接着，砂浆贯入仪登场。针对风化严重的墙面，检测员将仪器探针精准刺入墙体，仪器自动完成贯入检测，精准测出砂浆的密实度与强度。“这些风化的砂浆看似只是墙面表层问题，实则直接影响墙体结构安全，仪器能精准测算强度，为后续判定修补还是加固提供数据支撑。”邢兴玮说。 　　随后，红外线测距仪投入使用。邢兴玮将仪器对准墙面裂缝、梁柱间距，轻轻一按，毫米级的精准数值便显示在屏幕上。他介绍：“人防工程对结构安全性要求极高，即便几毫米的变形、裂缝，都可能引发安全风险，红外测距的精度远高于人工测量，能揪出所有隐性问题。” 　　采访当天，一上午的时间，两位检测员就收集了超500个检测数据，但实地检测工作完成尚未过半。高伟龙表示：“按照目前的检测进度，要完整呈现这座人防工程的健康状况，实地检测和数据收集需要两天时间，再经过数据整理分析后才能出具正式报告，整个流程大致需要两周。” 　　出具“病历” 　　为建筑量身定制专属“治疗方案” 　　之后，记者前往西安市建设工程质量检测中心，实地了解《建筑安全性和抗震性鉴定报告》的完整生成流程。 　　在办公区内，记者看到，工作人员正整合现场查体细节、仪器检测数据与实景照片资料，为一栋30层高层住宅建立专属“健康档案”。经工作人员许可，记者翻阅了这份长达100多页、图文并茂的“体检报告”。报告首页清晰标注建筑基础身份信息；核心部分全面罗列各层结构平面布置，承重构件强度、截面、保护层厚度、钢筋配置等各种信息，搭配现场检测照片佐证，并按隐患程度科学划分风险等级；报告末尾则针对性制定可落地的“治疗方案”。明确高风险问题，比如钢筋外露锈蚀等需要进行钢筋除锈，以及局部浇筑混凝土达到规范要求的保护层厚度以满足耐久性要求；中风险问题，比如维护墙体的裂缝渗漏等需要进行修补处理。同时标注整改时限与施工标准，为后续整改工作提供核心依据。 　　西安市建设工程质量检测中心钢结构和人防检测所技术骨干胡晓娜介绍，报告相关数据会同步推送至住建部门，形成全流程闭环管理，实现建筑从隐患排查、整改施工到复检复核的全周期管护。 　　记者了解到，随着城市更新推进和房屋安全要求提升，疑似隐患建筑、老旧小区、自建房等各类需要安全鉴定的建筑，均已被纳入检测范畴。检测人员先通过人工排查梳理表面问题，若遇建筑图纸缺失，还会现场手绘补全，方便数据核查；再借助回弹仪、砂浆贯入仪、钢筋扫描仪等专业设备，对结构强度、楼板厚度、钢筋位置、墙体渗漏、管线隐患等开展无死角检测。以该报告中受检的30层高层住宅为例，单次检测采集的各类数据就超5000个，这些数据通过人工录入与自动导入相结合的方式，上传至专业系统及计算软件进行分析研判，最终形成权威“病历报告”，并为建筑量身定制专属整改方案。 　　建筑体检成城市更新刚需 　　全周期治理筑牢安全根基 　　我国城镇既有房屋规模庞大，房屋“老龄化”问题正加速显现。住建部数据显示，当前我国城镇既有房屋中，建成年限超30年的占比已近20%。这些房屋历经数十年使用，普遍存在建设标准偏低、维护保养不足等问题，结构老化、墙体开裂、屋面渗漏等安全隐患频发。更严峻的是，房屋“老龄化”趋势仍在持续加剧，预计到2040年，城镇建成超30年的房屋占比将达到80%，届时超八成城镇房屋将进入“中老年”阶段，私拆乱改、地基沉降、外墙脱落等安全风险将呈高发态势。 　　为此，2023年，住房和城乡建设部正式启动“房屋体检、房屋养老金、房屋保险”三项制度改革试点，率先为房屋安全治理划定新路径。试点聚焦老旧房屋安全痛点，将房屋体检作为核心环节，通过专业检测全面摸清房屋“健康状况”。2024年，试点城市范围扩大至22个重点城市，改革从“单点探索”迈向“多点开花”。2025年5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，进一步提出建立房屋使用全生命周期安全管理制度，要求加强房屋安全日常巡查和安全体检，及时发现处置安全隐患。政策的持续加码，让房屋体检成为城市更新行动中不可或缺的关键环节，也推动行业从试点探索逐步走向全面推广。 　　西安市建设工程质量检测中心结构工程检测所负责人刘欣表示，西安作为全国首批城市更新试点城市与全国房屋体检试点城市，全面推行建筑体检工作意义深远。一方面，通过提前排查化解老旧建筑安全隐患，能够切实守护居民人身安全与城市公共安全，让每一栋老旧建筑都实现“老有所养”；另一方面，严格遵循“无体检、不更新”原则，可让城市更新更具精准性与科学性，有效避免盲目改造，充分盘活存量建筑资源。建筑体检绝非一次性的健康检查，而是贯穿建筑全周期的养老康养服务。 　　未来，西安将持续扩大建筑体检覆盖范围，将老旧小区、自建房、历史建筑等各类建筑全面纳入体检范畴，同步建立建筑电子健康档案，实现建筑定期体检、动态监管的全流程管理。这套科学规范的建筑体检模式，通过精准检测、靶向施治筑牢房屋安全屏障，构建起完善的房屋“养老”治理体系，全力守护人民群众的居住安全。 　　文/图　首席记者　龚伟芳