小区会所如何从空间制造向生活运营转型

小区会所内的星空图书馆 　　“以前看房比户型、比地段，现在销售顾问必带看会所，健身房、儿童乐园等成了新项目的‘标配展示项’。”近日，在西安一楼盘售楼处，正在看房的市民周女士感慨道。 　　随着“好房子”新国标落地，小区会所已从高端楼盘的“专属标签”，全面下沉为刚需、改善项目的“必选项”，一场围绕空间、功能、服务的“内卷大战”正在上演。然而，会所配置越来越奢华，业主的核心需求却始终聚焦“实用、适配、可持续”，这场热潮背后，也显现出行业从“空间制造”向“生活运营”的深度转型。 　　功能复合化会所成为小区“硬通货” 　　“十年前，西安只有少数高端楼盘会配置会所，如今即便是刚需项目，也会在架空层规划健身、儿童活动等功能区。”从事房产销售多年的秦先生见证了这一变化。中国住宅调查数据显示，今年以来，会所配置率在高端项目中高达85%，轻奢项目达65%，与此同时，架空层泛会所凭借其灵活性与实用性，在轻奢和品质项目中的配置率分别达到了100%和79%。 　　这场热潮的驱动力，首先是市场竞争的白热化。在“房住不炒”政策导向下，户型、地段等传统卖点的差异化逐渐缩小，开发企业开始转向公共空间营造寻找突破口。 　　荣民壹号项目客户经理屈景龙坦言：“高端客群买房不再只看面积，更看重生活品质和私密性。项目打造了西安首个五重会所，包括西安首个屋顶高尔夫球场、16米“西安之眼”的巨幕瀑布、首个半开放式户外吧、红酒吧，以及业主日常可享受的恒温泳池、健身房等等，这些高端社交场景，强化了圈层属性，满足了高净值客群对身份认同的需求。” 　　随着城镇化率的提升，居民对社区生活的期待已从单纯的居住功能，延伸到社交、康养、文化等多元需求。第三方调研显示，近80%的社区居民渴望健身、文化、社交等复合功能空间，传统单一的活动场地已难以满足需求。记者在高科越秀·星汇云澜项目看到，这里的会所已经全面开放，约11米挑高的3层星空图书馆，馆藏上万册图书，高颜值的设计不仅成为项目的文化地标，自开放起更是吸引了全龄段业主。走遍了2200余平方米的会所，记者发现除健身房、瑜伽室等基础健康配套外，这里针对不同年龄段客群都设置了专属空间。有为亲子家庭打造儿童成长空间、四点半学堂；有为社交需求定制轻咖空间，适合邻里小聚、好友闲谈等；也有以棋牌室、桌球室等日常休闲消遣的场所。 　　除会所外，架空层泛会所也成为改善及刚需项目提升社区价值的关键，成为吸引年轻购房者的“性价比卖点”。 　　在位于浐灞国际港板块的鼎诚·潮前项目记者看到，这里的架空层与其他项目独立会所有所区别，进了项目大门就能看到社区咖啡厅，同时这里还融入电竞、台球、瑜伽、休憩等空间，打造了以星系为主题的儿童区，太空滑梯、太空书屋、星系课堂、儿童图书馆、绘画展区，通过探索、运动、学习等功能，既为孩子营造出快乐成长天地，还为大家提供了日常的社交场所。“后期，我们会根据业主进行兴趣爱好分类，不定期地针对不同类型的业主定向做主题类的社群活动，社群活动包括但不限于运动竞技类、亲子活动类、爱好读书会、观影互动会等，让业主感受不一样的生活追求。”项目营销负责人师香娟说。 　　会所光鲜背后遭遇运营困境 　　尽管开发企业在会所功能上“面面俱到”，但实际使用情况却参差不齐。记者在一个已入住的小区走访时看到，工作日下午健身房内有十余位业主锻炼，儿童游乐区也有家长带着孩子活动，但恒温泳池和私宴厅则大门紧闭。“泳池并非全年开放，私宴厅我住进来一年都没见过有人用。”业主王女士说。 　　这种反差在多个小区普遍存在。此前有媒体做过一项调查，超5000人投票显示，健身房以28%的得票率成为最受欢迎的会所功能，儿童游乐区、阅读区紧随其后，三者得票总和占比超50%；而开发企业重点宣传的私宴厅得票率仅4%，成为最“鸡肋”的功能。“普通家庭宴请更愿意去小区周边餐厅，私宴厅预订流程烦琐，还要额外付费，实在不划算。”市民李先生的看法颇具代表性。同样，小区恒温泳池因维护成本高、使用频率低，逐渐沦为“打卡道具”，部分小区泳池甚至陷入“年均维护费几十万，却鲜少有业主使用”的尴尬境地。 　　记者走访发现，这些昙花一现的案例，暴露出小区会所在后期运营中的困境。首当其冲的是成本与收益的平衡。架空层虽计入公摊面积属全体业主所有，但从设计建造到后期维护均需持续投入。开发企业建设架空层需牺牲一层可售房源，在西安核心区域，这意味着数百万甚至上千万元的成本损失；而后期运营中，中央空调、新风系统的能耗费，保洁、管理人员的工资，以及设备维修更换费用，对物业而言都是不小的负担。更棘手的是，多数架空层泛会所免费开放，无法产生直接经济效益，长期“只投入不产出”的模式难以持续。 　　功能配置与实际需求的错位，是小区会所不能“长久”的另一大痛点。西安不少楼盘的公共空间设计存在明显的“同质化”与“理想化”倾向，大同小异的书吧、茶室、儿童区随处可见，却缺乏对业主真实需求的精准匹配。再加上管理机制的缺失则让问题雪上加霜。社区公共空间涉及开发企业、物业、业委会、居委会等多个主体，往往存在公共空间管理主体不明确的现象，开发企业交房后便不再承担运营责任，物业因经费不足缩减维护，业委会又缺乏协调能力，原本的小区会所因防护设施损坏无人修缮，最终难免被封闭停用。 　　尽管开发企业在会所打造上花样翻新，但业主的选择却异常清醒——真正受欢迎的，永远是高频使用、贴合日常的功能，而非华而不实的“面子工程”。 　　构建“建管并重”的可持续模式是关键 　　面对普遍存在的运营困境，记者走访发现，西安部分小区已开始探索可行路径，从功能优化、机制创新到多元参与，逐步构建起“建管并重”的可持续模式。业内人士普遍认为，只有实现“功能贴合需求、运营可持续”，才能让会所从“卖房噱头”变为“生活刚需”。 　　“项目不管是前期规划，还是产品细节的打磨，都是从业主居住和实用的角度出发，交房后的运营将由专业团队管理。”师香娟说，项目架空层的设计完全考虑到每个功能区的使用场景、使用时间、使用的便利度，比如在封闭空间的区域配备空调，冬夏都可以使用，架空层还设置有洗手间，可以让业主在使用这一空间时更加舒心，为架空层后期的长久运营提供了基本保障。 　　屈景龙表示，荣民壹号项目4号楼交付后，目前对应的地下会所已经全部开放、运营。在会所的长效运营方面他们也做了不少功课。在这期间，物业会充分洞察业主日常需求，不定期策划、组织系列主题活动，比如插花、奢侈品保养、育儿讲座、生日派对等等，设身处地帮助业主解决生活所需，以此来提升业主对会所的依赖性。同时，为平衡会所运营成本高、使用频率低这一现实矛盾，项目不在于简单地“限制使用”或“削减服务”，而是采取“精细化运营”和“动态管理”的模式，将红酒吧这种使用频次较高的场地以“功能最大化”方式，既可作为私人会客场所，也会作为团体活动场所；对于恒温泳池这种维护成本较高的场地，则以“分时管理”模式，集中预约、集中维护，提升单位价值产出。 　　为跳出营销噱头怪圈、构筑项目核心竞争力，完全依赖物业或开发商补贴的模式难以长久，适度引入市场化机制已成为趋势。高科越秀·星汇云澜在建设初期经100+客户深度调研，聚焦健身、亲子等高频需求，打造2200平方米全场景空间。项目营销经理彭意表示，在会所的运营中，项目坚持可持续性，以“轻量运营”逻辑将增值服务费控制在每平方米0.38元，既大幅减轻业主负担，又实现长期运营闭环，以此破解成本与体验的核心矛盾。同时，项目以星空图书馆、全日制社区食堂等特色场景为核心，推动会所从单纯“功能空间”向承载情感与生活的“社区载体”转型，用差异化体验强化业主归属感与价值认同。在保证业主私密性的前提下，后期，项目的社区食堂、部分休闲区域将对外营业，既能丰富空间使用场景，也能为后期运营储备资金。 　　此外记者还发现，“无人化经营”正成为会所降低成本的新方向。在城南一小区，架空层的健身区引入了智能设备：业主通过手机扫码即可进入，健身器材配备智能屏幕，可实时显示使用数据和维护情况；整个区域无须专人值守，仅需每周安排一次保洁和设备巡检，月均运营成本从1.2万元降至3000元。“在这里每月健身消费也就几十元，比健身房便宜多了，还不用跑远，很方便。”业主张先生说。 　　从“有没有”到“好不好”，再到“合不合适”，小区会所的“内卷史”，本质上是居住需求升级的缩影。新国标为会所建设划定了底线，而如何让会所真正贴合需求、高效运转，成为检验“好房子”成色的重要标尺。业内人士表示，当小区会所不再执着于“堆料比拼”，而是聚焦“生活本质”，才能真正成为连接邻里、承载幸福的“社区灵魂”，这也是“好房子”的核心要义所在。这不仅是房地产行业转型的必然要求，更是构建共建共治共享社会治理格局的生动实践。　文/图　首席记者　龚伟芳