公共管道堵塞漏水楼下遭殃 责任谁来承担？

　　近日，市民张先生家遇了一件烦心事。他家房屋的墙面、地板等出现大面积浸水。事后他发现是楼上公共管道排水不畅溢至阳台，进而漏到自己家中。物业公司拒绝赔偿，张先生将物业公司诉至碑林区法院。 　　张先生是某小区1栋1单元3层1号房屋所有权人，小区物业管理服务一直由甲物业公司（化名）负责。因二楼顶部水平排水管发生堵塞，2020年3月，张先生房屋厨房洗碗池及北阳台下水管道处涌出污水，导致房屋地板、墙体等大面积被污水浸泡受损。 　　2023年1月，张先生房屋多次反水，张先生联系甲物业公司维修处理。2023年1月18日，甲物业公司工作人员使用疏通机疏通管道，从2-3楼中间公共大管道处挖出钙化的污物。经评估、鉴定，张先生房屋装饰装修及家具损失41010元；二楼顶部水平排水管发生堵塞的主要原因为管道内排放油污及其他杂物，在水平管道处聚集，加之油污凝聚结块导致堵塞；另一方面从管道安装现状可知其坡度不满足规范要求，导致排水不畅，加剧了堵塞现象的发生。 　　张先生认为，造成房屋损害的直接原因系甲物业公司没有定期及时维护、检修、疏通楼外公共管道，故要求甲物业公司赔偿涉案房屋装饰装修及家具损失，房屋空置期间（2年）、维修期间（6个月）及装修后通风期间（6个月）的租金损失93600元。 　　甲物业公司认为，第一次反水后涉案房屋仍正常出租，直至2021年10月因疫情退租，张先生知道房屋有损坏应及时向其公司报修或自行维修，业主未尽到注意和维修义务，直到泡水严重才联系其公司处理，扩大的损失应自行承担。 　　此外，甲物业公司另反诉主张张先生支付2022年、2023年的物业费和空置取暖费。张先生则认为，其未缴纳物业费、取暖费是因为甲物业公司没有尽到合同义务，其没有得到甲物业公司对等服务。 　　法院审理认为，甲物业公司作为张先生房屋的物业管理服务一方，应当对公共排污管道进行定期清理、消除隐患，保障公共排污管道畅通。甲物业公司未能提供证据证明其尽到管理和疏通义务，导致张先生涉案房屋发生反水事故，房屋被污水浸泡受损，应当承担相应赔偿责任。但由于鉴定意见明确载明管道安装坡度不满足规范要求加剧了堵塞现象的发生，故综合查明的案件事实，酌定甲物业公司就张先生所受损失承担80%的责任。 　　张先生主张的装修装饰、家具等损失依据评估意见予以认定。关于张先生主张的房屋租金损失，法院综合房屋反水情况及装修装饰、家具损失的事实，酌情确认张先生房屋租金损失为10个月，房屋租金参照张先生2020年7月5日签订的《房屋租赁合同》的标准核算。 　　关于甲物业公司反诉的物业费及取暖费，虽张先生辩称甲物业公司存在物业服务不达标问题，但不能否定甲物业公司为小区提供基本物业服务的事实，张先生应当按约缴纳相应物业费及取暖费。 　　最终法院判决：甲物业公司于判决生效之日起十日内赔偿张先生房屋装修损失及家具损失；甲物业公司于判决生效之日起十日内赔偿张先生房屋租金损失；张先生于判决生效之日起十日内给付甲物业公司采暖费、物业费；驳回张先生其他诉讼请求；驳回甲物业公司其他反诉请求。该判决现已生效。 记者 刘晓云