开发商发布的不动产登记办理通告
市民反映：
“不动产权证办理是开发商的义务，向业主收取代办费侵犯业主权益。”近日，市民吴女士向“钟楼下·民生热线”栏目反映，小区开发商委托一家公司代办不动产权证，需要业主交代办费，她认为这样的做法不合理。
记者调查：
1月19日10时，记者前往吴女士所购房屋小区——位于东盛巷的荣安芙蓉印月小区了解情况。
吴女士告诉记者，她于2022年2月全款购买了该小区的一套公寓房，2023年2月收房。2023年12月27日，该小区开发商发布通告：小区已完成住宅/公寓/商铺/车位的不动产产权初始登记工作，根据购房合同，将不动产登记办理工作委托西安孚泰房地产营销策划公司代理，集中办理期限为2023年12月28日至2024年1月27日，零星办理时间为2024年1月27日后每周四。
根据通告时间，吴女士拿着缴纳契税、大修基金等资料找代办公司办理手续时，被要求交300元代办费。“代办公司工作人员说购房合同里已经注明，但我觉得这属于霸王条款。况且，按照合同的条款，我也不该交代办费。”吴女士说。
记者从吴女士提供的购房合同里看到，“关于房屋交易、不动产登记的补充”中的第一条规定：如买受人采用的是按揭贷款方式支付购房款的，买受人必须委托出卖人指定的公司代为办理商品房转移登记、抵押登记等手续，产生代办费由买受人承担；办理商品房交付手续时，买受人应将办理不动产权证书、他项权证所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修资金等）或已缴纳的税费凭证一并交予出卖人指定的代办人，办妥委托代办手续并支付代办费。此外，代办公司的辛经理和吴女士通过微信沟时也明确：代办公司要收取费用。
“即使按这个条款，我也不该掏代办费。”吴女士表示，全款购房和这个条款内容不符，开发商把不动产权证办理事务委托给代办公司，是开发商单方行为，她认为，开发商委托代办公司办理，也应该由开发商支付代办费。
由于开发商项目部已撤场，吴女士再次联系辛经理沟通，对方表示，如果吴女士不愿意交代办费，可自行前往相关部门办不动产权证，也可以委托开发商办理。“我这种情况属于零星个人业务，如果开发商有人疏忽或者懈怠，就耽误我办不动产权证。个人办手续，要经过预约、确认、办理等过程，耗费大量时间和精力，这是开发商强加给我的事。既然由代办公司统一代办不动产权证，开发商就该和代办公司协商，为我办理。”吴女士说。
11时许，记者前往该小区物业服务中心询问情况，服务中心工作人员表示，办不动产权证事宜不归物业公司负责，要找代办公司负责人。在物业服务中心办公的代办公司值班人员却表示：“自己是辛经理的朋友，是来帮忙的，有事要联系辛经理。”记者当场致电辛经理，她表示，代办公司是按购房合同办事，记者应联系开发商沟通。记者又找物业公司工作人员询问开发商联系方式，对方称“不知道”，建议记者找售楼部的开发商置业顾问联系开发商。
售楼部一名工作人联系开发商相关负责人后，告诉记者：“开发商已经和代办公司沟通了，找代办公司解决。”记者索要开发商相关负责人联系方式，被对方以“涉及个人隐私不便提供”的理由拒绝。
11时40分许，记者再次前往该小区物业服务中心，一名自称代办公司的负责人王先生表示，他们公司代表开发商办理不动产权证，代办公司下周将派人陪同吴女士前往相关部门，免费协助她办理。
“谢谢您帮我协调处理，王经理已经联系我了，约好下周一（22日）免费陪我去办证。”20时许，吴女士告诉记者说。
律师解读：
开发商委托代办不动产权证，业主该不该交费？“《商品房买卖合同》属于双方当事人真实意思表达，内容合法，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《民法典》相关规定，合同对买卖双方具有法律约束力，双方当事人均应依约全面履行合同义务。”北京市万商天勤（西安）律师事务所律师罗震东说，吴女士购房合同中的“采用按揭贷款方式支付购房款的，买受人必须委托出卖人指定的公司代为办理商品房转移登记手续，产生代办费由买受人承担”，亦属双方自由约定，买受人拒绝出卖人委托代办公司办理房屋产权登记手续并拒绝缴纳代办费用，没有事实及法律依据。但吴女士属于全款购房，不受该条款约束。此外，吴女士的购房合同中还约定：出卖人应于该商品房交付之日起540日内向买受人交付该商品房的不动产证书。因此，开发商应当按照合同约定的时间期限为吴女士办理不动产权证。对于办理不动产权证所产生的手续费，合同未进行约定，而办不动产权证属于购房行为附随义务，代办不动产权证产生费用应由开发商承担。
“国家《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。也就是说，开发商帮业主办不动产权证是一种随附义务。如果是开发商委托中介机构代办的，应由开发商负担代办费。”上海申浩（西安）律师事务所周文海律师表示，“目前，我国商品房的不动产权证大都由开发商或由其指定的中介机构代办，集中办证数目庞大，代办机构除可以直接获取代理费外，还可存在银行获取利息。国家应该加以规范。”
两位律师指出，商品房买卖属于商事交易，对于交易事项更多地尊重当事人意思表示。在签订《商品房买卖合同》时，一定要仔细阅读合同条款。对于有特殊约定的条款要与出卖人充分沟通，详细了解条文含义，确定合同内容确属双方真实意思表示，避免重大误解。实际上，房屋买卖合同与普通商品买卖合同并无本质不同，双方均可在法律允许的范围内自由协商合同条款。一旦双方协商一致达成合同条款，均应严格依照约定全面履行合同义务。任何一方违约或者有违诚实信用的行为不仅有损商事主体的信誉，还要承担民事责任。
文/图 记者李东峰 实习生杨书雨