融侨馨苑小区木制景观路失修出现大坑 （2023年8月24日摄）
8月18日，新城区丽苑168小区被解聘两年多仍赖着不走的老物业被法院依法强制清退，此事持续引发关注。8月25日，是老物业承诺向业主清退预交物业费首日，但老物业负责人辛女士不来小区，也拒接业主电话。记者当日多次拨打辛女士电话，也未打通。老物业早前的通告沦为一纸空文。
记者走访西安多个更换物业的小区发现，更换物业“看上去很美”，实践起来并不容易。多数业委会工作人员认为，业委会要发挥监督职能，和物业共同努力，为业主营造和谐宜居生活环境。在能督促物业提升服务水平的情况下，尽量不更换物业。
“新”“老”交接不畅 新物业服务提升不明显
依照《西安市物业管理条例》规定，物业服务企业退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行交接义务。现实中，被解聘的老物业多数心有不甘，不正常履行交接手续，或者销毁部分资料，遗留很多问题，导致后续新物业服务困难重重。
2019年11月，在物管会主导下，灞桥区西航花园小区解聘老物业，并在有关部门介入下强制令其撤场。但老物业没有履行交接手续，小区规划资料缺失、管道“滴漏跑冒”问题突出、小区内路面破损等诸多方面均成遗留问题。由于小区部分楼栋没有大修基金，加之公共收益少，还要维持0.4元/平方米的物业基础费收费标准，导致新物业营运困难，无力开展大规模维修。至今，这些遗留问题仍未解决。
2019年6月，雁塔区精典四季花园小区由业委会主导解聘老物业，老物业交接时递交资料不全，留下和灞桥区西航花园小区类似问题。另外，老物业撤场不撤部分业务，至今把持小区室外停车场东侧近80个车位管理权。尤其是小区规划图的缺失问题，导致物业用房不明确，新物业只能在小区院子里搭建活动房进行办公……
精典四季花园小区业委会工作人员姚女士表示，新物业要维持低收费、高质量服务才能赢得业主支持，但老物业遗留问题太多，导致新物业很多工作无法开展。
有小区想解聘老物业没成功 业委会反被解散
2021年5月15日，融侨馨苑小区第三届业委会向业主发出告别书。业主状告业委会胜诉，法院判决撤销选举产生第三届业委会的业主大会决议。这意味着，该业委会被解散。
说到败诉，融侨馨苑小区第三届业委会成员们一脸委屈。业主胜诉的证据是业委会提供的小区建筑面积数据不对，而这个数据是延用前两届业委会提供的数据。按照相关法规，业主大会表决事项，对业主参与户数和参与建筑面积都有一定要求。从法律层面来说，融侨馨苑小区第三届业委会败诉不冤。但物业不配合提供数据埋下祸根，让业主找到维权“漏洞”。
2015年以前，融侨馨苑小区物业和业主的关系和谐，业主享受一级物业服务。2016年，随着小区物业和另一家供热公司签订供热合同，导致小区供热不达标问题突出，随后物业服务质量也日渐下降；同时，内部道路“两边停车”现象突出，留下消防隐患。2021年，小区66号楼起火，消防车进不来，消防栓没水，延误灭火。让业主最生气的是，物业为减少维护负担，将一些需要维护的木质景观路换成水泥路，还将一些景观撤移。
在业委会提出问题物业不理会的情况下，2018年9月，第三届业委会执行业主大会决议，启动选聘新物业程序，此时，一些“热心业主”不满意业委会做法，于是开始状告业委会。最终，物业没换成，业委会反被“拉下马”。
碑林区兴庆花园小区与融侨馨苑小区相似，老物业在合同到期之后不续签、不撤场，加之业委会部分人员想换物业，遭遇业主状告，心灰意冷，不好好履职。今年6月2日，该业委会未通过换届，其职能被物管会接管。
更换物业需合法合规
“更换物业是小区里的大事，这种事本就不受物业欢迎，所以程序上必须合法合规。如果轻率行动，肯定没有好结果。”珠江新城小区业委会一名工作人员说，他们小区更换物业，除了业委会依法依规召开业主大会外，还认真征求业主意见，同时和社区、街道及住建部门多次沟通，不论是业主大会表决还是新物业选聘，程序公开、透明，同时通过第三方招标公司选聘新物业。在多方合力下，小区才完成更换物业。
“物业在小区服务多年，肯定有一定的业主基础，如果物业给予好处，一些业主势必会反对更换物业。”融侨馨苑小区第三届业委会一位工作人员说，他们也不主张轻易更换物业，因为更换物业会造成业主之间关系撕裂，如果物业挑唆部分业主散布业委会谣言，导致小区人心不齐，影响和谐。
“换物业不是根治纠纷的办法，业委会要督促物业改变服务模式，提供质价相符的物业服务。”绿地世纪城A区业委会主任黄胜利说，业委会的主要职责就是督促物业为业主提供和谐宜居生活环境。所以，要想办法完善制度，和物业服务企业协力提升物业服务水平。如果物业服务企业实在不配合，再考虑更换。更换物业时，除争取全体业主支持外，还要争取有关部门支持，依照合法合规的程序进行，才能平稳更换物业。
文/图 记者李东峰 实习生燕雨昕