地產：銀行批出都更貸 市場主導多贏

地產：銀行批出都更貸 市場主導多贏



澳門加快都市更新，須探求持份者多贏方案。

地產：銀行批出都更貸市場主導多贏

【本報消息】特區政府“三五”規劃把都市更新列為重要工作。華僑銀行澳門近日為住宅大廈項目批出社會責任貸款，協助推動都更工作。澳門地產業總商會常務副理事長王世發表示，該都更方案屬持份者多贏案例，值得社會各界參考及推廣，加快都更步伐。

華僑銀行澳門向君城地產發展有限公司批出首筆支持澳門《都市更新法律制度》重建項目的社會責任貸款。現有業主可於整個重建過程中保留單位業權。該項目中，君城負責出資重建及建築工程，以換取重建方案下獲准增加的住宅及商業樓面面積。

王世發表示，有銀行為發展商提供都更貸款，一方面為都更項目提供示範案例；另一方面顯示銀行業對澳門樓市以至澳門經濟長遠發展具有信心。早前該銀行宣佈退出個人客戶的零售銀行業務後，市場有不同憂慮及質疑聲音，該舉措反映銀行調整業務，有助集中資源開拓不同市場，以行動為澳門長遠發展投下信心一票。

多蓋兩層覆蓋建造成本

本澳社區老化、住宅大廈日久失修問題逐漸凸顯，與其耗資修葺、翻新，不如創設條件鼓勵重建。小業主普遍有重建意願，但礙於資金、重建期間的居所問題，對住宅大廈重建欠缺信心，窒礙都更步伐。因此需要了解社區、住戶的需求及擔憂，才能說服小業主支持重建，加快都更。據業界了解，該發展商在社區已累積多次住宅重建經驗，有成功案例分享，可給予小業主更大信心。

法律規定市場俗稱“唐樓”的住宅大廈高度不能超過20.5米，因此重建最多只能興建七層。現時唐樓普遍四、五層，發展商出資協助小業主重建唐樓，增加的兩、三層作為發展商的利潤。參照過去經驗，相關回報足夠覆蓋發展商的建築成本、安置住戶的租金、銀行利息成本。故該方案是小業主無須出資即可受惠、銀行可賺取利息收入、發展商可獲商業利潤、澳門社區更整潔安全，屬於持份者多贏方案，值得社會各界參考及推廣。

私人引領都更具靈活性

目前政府以都更公司推動都更工作，但涉及公帑合理運用，制約因素較多，一旦成效不如預期，社會各界將質疑公帑運用的有效性及合理性，如置換房滯銷是一例。因此，相比都更公司主導，私人市場引領都更，更具靈活性。雖然多幢住宅大廈合併重建的片區發展涉及較多業權，但項目發展空間增加，倘政府可適當放高，相信私人市場有參與意願。

早前行政長官行使基本法第五十條賦予的職權，並根據第8/2019號法律《都市更新暫住房及置換房法律制度》第八條的規定，作出批示P地段暫住房的租金3,430-9,240元。有地產業者表示，按照當局的邏輯，都更的受惠對象屬小業主，因此小業主應要自資重建物業。然而，小業主不僅要出資重建，也要自費搬遷至暫住房或在市場上租住物業，等於雙重支出，更會影響原有生活。小業主傾向安享晚年，故年紀越大，重建意願越低。因此政府的想法僅理論上可行，現實生活欠缺操作性。