借鑒內地模塊化集成建築經驗拓寬澳門都市更新思路
本澳現存大量樓齡三十年以上舊樓，當中不少樓宇樓齡達五十年，部分樓宇結構老化、管網殘舊，存在安全及消防隱患。舊區普遍面對業權分散統一難度高、街區狹窄、長者居民比例偏高的現實困境。傳統現場澆築重建模式施工周期漫長，噪音揚塵擾民，居民搬遷周轉負擔沉重，令不少重建項目舉步維艱，都市更新因而成為“三五”規劃當中亟需破解的重要民生課題。
我們觀察內地城市更新實踐，近年興起的CMiC混凝土模塊化集成建築（組裝合成）原拆原建模式，給澳門帶來值得參考的啟示。北京西城三里河一區28號樓，是內地很有代表性的試點案例。這棟上世紀七十年代末的舊住宅，合共54戶，樓體老化嚴重，被納入危舊樓改建清單。項目採用類似“搭積木”的建造方式，九成建造工序轉移工廠完成，建築單元、室內裝修、管線等預先在工廠製作完畢，運抵現場直接吊裝拼接，主體吊裝僅四十六天，居民從搬遷到回遷總周期壓縮至半年以內，大幅縮短建設時間，也大量減少工地現場的揚塵、噪音與建築垃圾。新樓結構更安全，達到八級抗震要求；室內更安靜，可達綠色建造三星隔音標準；居住更舒適，在工廠內將窗框與牆體精密結合為一個整體，房屋具備優異的氣密性能。
值得留意，即使採用高效的模塊化建造，該項目前期仍需要近兩年溝通，達成全體54戶居民100%同意方可啟動，可見先進建造技術只能壓縮施工階段工期，無法繞開業主意見協調這一關鍵環節。本文提及的MiC（混凝土模塊）、CMC（鋼組合模塊）同屬模塊化技術，前者混凝土模塊剛度更高，後者自重更輕，適合不同舊改場景。該項目實行“誰出資、誰受益”，政府與居民分擔改造成本，同時引入金融配套，針對部分經濟困難家庭，提供帶押過戶等靈活金融方案，化解居民資金門檻；重建之後全樓加裝電梯與各類適老化設施，在原有用地條件下適度擴充居住面積，實現原地回遷，不用居民遠離熟悉的社區生活圈，既消除樓宇安全隱患，又改善居住品質。除北京單棟樓試點之外，廣州、宜昌等地更把模塊化建造拓展至連片片區自主更新，形成單棟重建到片區改造的多元經驗。
內地經驗提示我們，都市更新不僅僅是法制、業權、資金問題，建造技術革新同樣是破局的重要抓手，結合本澳實際，我們認為有幾方面值得思考借鏡。
第一，可將模塊化預製建造技術納入本澳都市更新制度工具庫。《都市更新法律制度》框架之下，在舊樓動態數據庫、優先更新片區規劃指引中，研究明確MiC、CMC鋼石仝組合模組等技術的適用場景。建議以祐漢區等都更先導片區作為觀察樣本，揀選個別風險突出、非世界文化遺產核心範圍的單棟危舊樓，開展模塊化原拆原建可行性試點研究，評估技術、成本、消防、本地規範的適配性，積累可複製經驗。與此同時要開展技術對接研究，梳理內地模塊化建造規範與本澳現行建築、消防法規的差異，為後續試點落地掃清規範障礙。
第二，完善安置與多元資金配套，回應居民尤其長者群體的核心訴求。澳門舊區長者比例高，十分看重原地或者就近安置。參考廣州南沙以及北京經驗，除現有的置換房、暫住房之外，可以研究運用模組化技術快速興建部分臨時周轉安置設施，縮短周轉住房的建設周期。同時參考內地“政府補一點、居民出一點”的分擔思路，探討對採用綠色模塊化重建的項目，給予適當財政補貼或稅務誘因，並研究本地金融產品配套，紓解部分業主一次性出資壓力；對受更新影響的中小商戶，也要同步考量過渡扶持措施，降低更新帶來的民生衝擊。
第三，在符合總體規劃、片區環境承載力的前提下，可以探討適度彈性放寬地積比率。一方面利用新增建築面積分攤重建工程成本，減輕居民自付負擔；另一方面騰出空間增設電梯、無障礙設施與社區配套，提升居住品質。但該規劃工具必須設定嚴格的適用邊界：世界文化遺產核心範圍原則上不採用此機制；地積比率調整不得突破片區密度、採光、交通及公共設施承載上限；新增容積應優先服務公共配套與原有住戶戶型改善，項目須進行周邊公眾諮詢，平衡更新效益與周邊居民權益。
第四，做好公眾科普與全流程參與機制。社會部分人士對模塊化集成建築仍存有等同臨時簡易房屋的刻板印象，對於地積比率彈性調控亦會擔憂帶來密度上升等負面影響。建議透過社團、都市更新平台加強技術與政策科普，透過樣板參觀、案例分享消除認知誤解；在項目前期充分聽取業主及周邊居民的意見，凝聚社會共識，減少試點推進的阻力。
第五，堅持分類施策，平衡重建、微改造與文遺保護。澳門並非所有舊樓都適合大拆大建。歷史城區及周邊，應繼續以微改造、街區活化為主，重點改善消防、排污、街巷公共空間，守好世遺風貌底線。對於結構損毀嚴重、安全風險突出的樓宇，在符合規劃前提下，研究引入模塊化原地重建模式，並同步配套光伏等綠色設施，助力本澳雙碳目標。要避免“一刀切”，既消除安全隱患，亦保留本土社區脈絡與城市記憶。
都市更新牽涉廣大居民切身權益，制度、資金、業權協調仍然是核心關鍵，建造技術創新僅是破解困局的輔助工具。參考內地“搭積木”式CMiC混凝土模塊化集成建築（組裝合成）原拆原建的寶貴經驗，結合澳門自身法制、社情，循序漸進開展試點探索，有助我們在守牢樓宇安全、文化保護底線的前提下，切實改善舊區居民居住環境，助力高質量發展。
澳門學者同盟監事長
澳門公共行政管理學會理事長
澳門理工大學人文及社會科學學院教授
李略