加快都市更新煥發城市宜居宜遊魅力
澳門特別行政區“三五”規劃（二○二六至二○三○年）指出，都市更新關係城市形象，是重要的民生問題，是建設“幸福澳門”的重要內容，需加大都市更新改造力度。“規劃”提出分區分類推進都市更新、探索保護性修繕模式、推進歷史城區的保護與活化等舉措，探索“政府引導、市場運作、因區制宜、綜合利用、重建及活化與片區開發相結合”的一整套都市更新模式。筆者認為，都市更新不僅是民生工程，更是澳門文旅城市高質量建設的核心命題。因此，都市更新應從文旅視角出發，以系統思維重塑城市空間，讓澳門更加宜居、宜遊。
一、地下軌道旅遊專線：從交通痛點到文旅動脈
澳門交通系統面臨嚴峻挑戰。機動車密度高，道路擁堵已成常態；巴士系統在旅遊旺季不勝負荷；輕軌網絡雖有氹仔線、媽閣線、石排灣線及橫琴線相繼落成，但始終未能深入澳門半島核心區及老城區，旅客探索民生區存在“進不去、出不來”的無奈，並非個別現象，而是結構性瓶頸。
因此，澳門需要一條地下軌道旅遊專線。二○二六年一月公佈的輕軌發展策略研究已提出多條地下化走線，包括東線延伸段、西線及南線，城規會及工程業界亦普遍認同軌道交通的地下化施工及運行。在此基礎上，建議進一步規劃貫穿澳門半島中線主要區域的文旅專線，日後可視乎需求將線路延伸至氹仔及路環，串聯官也街、石排灣郊野公園等地，全面盤活澳門文旅資源。
專線的設計理念以“解決民生交通＋串聯旅遊資源＋盤活老區經濟”為三大核心目標。它與現有輕軌線路形成互補，精準覆蓋現有交通盲區。同時，建議以公共交通導向性發展（TOD）模式推動站點周邊綜合開發與舊區更新，將交通節點轉化為區域發展的增長極。如此，軌道交通帶來的人流便可有效轉化為社區經濟的活力來源。
二、舊樓重建與片區活化：硬件更新與文化靈魂並重
本澳都市更新工作推進已超過十年，但受限於多重因素，進展未達預期。近日，行政長官岑浩輝指示設立“促進都市更新領導小組”，建立高規格統籌機制，並明確“三五”時期，澳門特區政府將以都市更新為重要抓手，全面推動美麗智慧澳門建設，提出六項具體舉措。這些措施顯示特區政府在都更工作上的決心。
在具體路徑上，有幾點思考建議：
第一，舊樓重建的審批與激勵機制需務實。除稅務優惠外，亦應考慮簡化重建的行政程序，為有意參與的業權人提供清晰指引和一站式服務窗口，降低重建的隱性成本。同時，置換房及暫住房的使用彈性應進一步擴大，讓更多業主有條件參與重建。
第二，公共利益的優先保障。公共空間、綠化、行人道等基礎設施屬於城市整體利益，建議優先完成。不少旅客反映澳門舊區“擁擠、缺乏休憩空間”，這種印象直接影響旅遊體驗和城市口碑。建議在片區規劃中預留更多公共空間，提升居民生活質量，重塑旅客對澳門的城市印象。
第三，歷史建築活化應與周邊街區聯動，以進一步提升文旅價值。建議以“文化片區”概念，將歷史建築串聯成線、連線成片，形成步行可達的文化體驗帶。都市更新要通過利用歷史建築引入新的經濟業態，這種業態引入應是片區式的整體規劃，讓歷史建築成為街區的靈魂，街區成為建築的載體。
第四，經濟型酒店是引客入區的重要槓桿。經濟型酒店價格親民，尤其受年輕旅客歡迎，若能在舊區加強佈局，有助於為社區經濟引入穩定的過夜客流。建議政府對具條件的社區酒店項目提供更大支持，讓旅客住進社區、消費在社區。
三、都市更新的文旅視角：從“景點旅遊”走向“全域旅遊”
都市更新不只是樓宇的拆與建，更是城市功能的系統性重構。從文旅角度審視，都市更新要解決三個層面的問題：一是可達性，讓旅客進得來、出得去；二是可遊性，讓舊區有風景、有故事；三是可留性，讓旅客願意停下來、住下來。
地下軌道旅遊專線解決的是可達性，以快速、準時的地下交通，將旅客從傳統景區引入舊區腹地；舊樓重建與片區活化解決的是可遊性，以煥新的公共空間、聯動的歷史建築、豐富的街區業態，讓舊區本身成為旅遊目的地；經濟型酒店的社區化解決的是可留性，以實惠的住宿選擇，將旅客的匆匆一瞥延長為深度停留。三者協同發力，才能實現從“景點旅遊”向“全域旅遊”的轉型升級。
澳門的舊區承載着數百年的中葡文化交融印記，是澳門最獨特的城市魅力所在。都市更新的目標，不是把舊區變成同質化的“現代化”街區，而是讓舊區在保留自身風貌與社區網絡的前提下，煥發新的生命力。這需要精細化的規劃、人性化的設計，以及對社區脈絡的尊重。
行政長官提出“法治澳門、活力澳門、文化澳門、幸福澳門”的願景，都市更新正是將這一藍圖變為現實的重要路徑之一。站在國家“十五五”規劃開局起步、澳門特區“三五”規劃穩步推進的關鍵節點，我們更應以務實的態度，扎實推進交通格局的重塑、舊區肌理的更新和社區文旅對經濟活力的激發，不斷加強澳門世界旅遊休閒中心建設，讓居民安居樂業，讓旅客流連忘返，讓居與遊在澳門和諧共生。
澳門學者同盟名譽主席
澳門旅遊發展智庫會長
張健中