地總倡推逆周期措施 撥回正軌
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鍾小健
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| 樓市陷惡性循環 地總倡推逆周期措施撥回正軌 【本報消息】近年樓價持續下跌，自高位累計跌三至四成，壓抑內需復甦動力。澳門地產業總商會會長鍾小健表示，物業價格持續下跌，影響居民消費、中小企營運、金融系統穩定以及整體城市活力。建議政府從引入新資金、擴大及放寬豁免印花稅，以及優化稅務制度等方面推出逆周期措施，扭轉低價拋售、估值下跌、信貸收縮的惡性循環。 鍾小健表示，本澳住宅平均呎價較疫前跌逾三成，不少屋苑跌幅更達五成；寫字樓價格較疫前跌逾六成、商舖價格平均跌近五成，且成交量較疫前大幅萎縮。當價格與成交同步下跌多年，反映居民對未來價值、收入保障和資金安全的信心持續減弱。 中小企信貸拖欠8.5% 物業價格下跌，已向金融體系傳導，特別是商用物業、企業貸款。據澳門金融管理局數據，中小企信貸拖欠比率由一九年的百分之〇點二升至今年上半年的百分之八點五，創有紀錄以來新高；住宅貸款及商用物業貸款拖欠比率分別維持在百分之三點六及百分之五點六的相對高位。整體樓市體系正被捲入“樓價下跌——抵押品縮水——銀行收緊信貸——買家減少——被迫低價出售——估值再度下調”的惡性循環。資金鏈一旦受壓，中小企業只能透過削減開支、凍結招聘甚至裁減人手維持經營，情況嚴重者，更可能因無力償還貸款而結束業務。 北上消費並非近年才突然出現，居民過去一直有到內地消費的習慣。現時居民消費外流，箇中原因是財富預期轉弱，希望縮減消費或開支，價格優勢變成最重要甚至壓倒性的考慮。 此外，經濟預期轉弱、物業價格貶值，家庭財務壓力，會增加年輕人對結婚生育及長期留澳的顧慮。當家庭延後置業、結婚和生育，教育、零售、餐飲和社區服務需求便會進一步下降。因此，樓價穩定與人口增長、城市活力和澳門長遠發展緊密相連。 優化投資移民引資金 該會期望政府正視問題，現階段採取精準有力的逆周期措施，恢復合理流動性，阻止低價拋售、估值下調和信貸收縮。有見及此，提出四點建議：一、為澳引入及創造新資金。特區政府宜優化投資移民政策，並把其設計為現行人才引進制度的補充，而不是單純以購買房地產換取居留資格。政策可把投資門檻與澳門實體經濟、產業發展、都市更新及存量資產活化直接掛鈎，重點吸引具資金實力、產業資源、營運經驗及國際網絡的投資者和企業來澳，參與空置商業樓宇改造、舊區重建、教育科研空間、文化創意、專業服務、人才公寓及其他符合澳門發展方向的項目。 豁免印花稅放寬使用 二、放寬豁免印花稅的使用次數。對名下僅持有一個住宅物業的居民，容許其在置換住宅時，可不限次數地申請豁免購買總值六百萬元以內住宅的印花稅，以降低換樓成本、釋放真實自住需求。 三、擴大豁免印花稅的適用範圍至商用物業。現時商用物業的價格跌幅、空置壓力和流動性問題較住宅嚴重，倘交易成本高企，直接削弱企業投資自用置業、擴充業務的意願。把豁免印花稅政策延伸至商用物業，與實際自用、樓宇活化、都市更新、業權整合或指定產業用途掛鈎，讓有能力營運、改造和使用空間的企業及投資者更容易進場，提升商用物業流轉率。 四、優化稅務制度。建議參照其他國家及地區，把物業按揭供款的支出納入為可用作抵扣稅務的項目，為提振市場信心提供更有利條件。
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