梁鴻細：法律門檻不一阻重建

梁鴻細：法律門檻不一阻重建



梁鴻細

梁鴻細：法律門檻不一阻重建

倡修法治理經濟同步發力破困局

【本報消息】都市更新是本澳社會長期關注的民生難題，涉及法律、規劃、經濟及社區治理等多個領域。政府近期成立都更小組，專責協調推進相關工作，立法議員、群力智庫副理事長梁鴻細對此表示肯定，要突破多年來重建進度緩慢的困局，除依靠小組的統籌協調外，更需從法律、社區治理及經濟激勵三方面同步發力。期望協助小組理順現有障礙，凝聚社會共識，真正實現都更提速提質。

法律層面拆牆鬆綁

梁鴻細認為，現時《土地法》與《都市更新法律制度》在批租地重建的業權同意門檻上標準不一，形成一道“雙重關卡”，令不少重建計劃陷入膠着。促請政府盡快修訂《土地法》相關條文，將修改土地合約的業權同意比例下調至與《都市更新法律制度》看齊，即樓齡達四十年或以上的樓宇，只須取得八成業權人同意即可推進，從根源上消除法律上的掣肘。另一方面，鑑於“以舊換新”模式在執行層面尚未成熟，建議當局先行建立分區評估及定價體系，按各區樓市實況釐定公平、透明的換算基準，並透過公眾諮詢廣納民意，讓居民對自身權益有清晰掌握。他強調，只有在法律層面拆牆鬆綁、在社會層面凝聚共識，都更小組才能在明確的依據下施展作為，切實推動都更工作提質增效。

推廣聯廈聯管模式

針對舊區大量“三無大廈”（無管理機關、無物管公司、無常規管理）長期缺乏有效治理的困境，梁鴻細建議都更小組積極推廣“聯廈聯管”模式，鼓勵鄰近樓宇共同聘請物業管理公司，以分攤開支，作為過渡性的治理方案，從而改善樓宇公共衛生及安全條件，為日後重建奠定基礎。他認為都更小組應主動、透明地公開各試點項目的推進資訊，包括進度、困難及解決方案，並加強與居民的雙向溝通，管理好社會對重建時間與成效的期望，減少不必要的矛盾和阻力。信息公開與社區治理相結合，有助於增強居民參與信心，形成良性互動。

在當前物業市道低迷的背景下，經濟可行性直接決定都更成敗。梁鴻細指出，政府現持有約一千七百個置換房及二千八百個暫住房單位，這是推動都更的重要資源。建議都更小組研究放寬置換房的申請條件，並為暫住房引入優惠租金，以減輕重建期間小業主的居住負擔，同時平衡發展商的成本支出，形成“以房促更”的良性循環。針對小業主集資困難的問題，梁鴻細建議成立都市更新發展基金，整合政府、企業及社會資源，推動都市更新發展，並期望政府提供重建貸款擔保或利息補貼，研究減免重建過程的稅務、登記費用，或調節重建溢價金。藉由多元化的經濟激勵措施，可顯著提升項目的財務可行性，讓都更小組在推進具體個案時更具彈性和實效。