都更路徑：從“零散審批”到“片區重整”
澳門的都市更新討論多年，始終在“樓宇老化加速”與“重建啟動困難”之間拉鋸。近期在物業評估工作中發現，多區超過五十年樓齡的低層樓宇，不約而同出現“單位所佔地價已高於樓價”的結構性矛盾，建築物殘值微乎其微。舊區居民望重建而不得，業主面對“麵粉貴過麵包”的評估現實無能為力；政府過去也缺乏統籌規劃與政策執行的專責部門。
但隨着土地工務局今年六月一日完成合併重組並增設都市更新專責職能，都更工作迎來根本性轉折點——從被動審批單幢重建申請，轉向以片區重整規劃為主導的系統性推進。
單幢重建難增單位數
困境根源：單幢重建的“算不過來”
過去都更難以推動，根源並非居民不願重建，而是財務可行性無法成立。在現行城規與人口密度限制下，單幢舊樓即使成功重建，可增加的單位數量極其有限。
南慧閣個案是最典型的說明。該項目土地面積1,032平方米，經放寬後，住宅最大許可實用面積由4,900平方米增至5,600平方米，但住宅最大許可單位數目維持104個不變，最大許可覆蓋率為85%，樓宇最大許可高度為90米。換言之，工務局已把住宅面積“放到最盡”，但因需平衡區域環境與交通承載力，單位數量無法增加。
有委員直指，即使放寬後，南慧閣業主仍然“計唔掂條數”，難以平衡成本與收益。這正是都更核心痛點：在現行城規限制下，單幢重建的經濟帳永遠算不過來。這並非個別案例——全澳約6,000餘幢樓宇中，樓齡三十年或以上的舊樓高達4,800幢，佔總數約三分之二。隨着樓齡持續增長，問題只會越趨嚴峻。
片區優先顯規模效應
政策轉向：片區重整的規模效應
南慧閣的困境恰恰說明：單幢重建已走到盡頭。工務局代表坦承，為鼓勵業權人發展，高度、住宅面積、覆蓋率已“放到最盡”，但受制於環境與交通承載力，無法再進一步放寬。
這正是工務局重組後策略轉向的根本原因——明確放棄“逐幢處理”的被動模式，改為片區優先、規模發展的主動規劃。
新設立的城市治理廳，將對全澳樓宇進行系統性“摸底”——包括樓齡、業權狀況、結構安全性與老化程度——為選定優先發展片區提供數據基礎。在此基礎上，政府同步推進北區1、外港區1等分區的詳細規劃，以及青洲都市化規劃、氹北都市化規劃等“小區規劃”，作為正式詳細規劃出台前的過渡指引。
摸底調查找優先試點
片區重整的價值在於規模效應。當一片區域而非單一樓宇被納入重建範圍，規劃部門可以重新優化土地佈局、整合零散地塊、增設公共設施與交通節點。更重要是，片區重整可透過跨地塊的容積率調配，在不增加整體人口密度前提下，創造足夠的可售面積來攤分重建成本——這是南慧閣這類單幢項目永遠無法實現的。
執行抓手：摸底調查與試點選擇
雖然“摸底”是全局性的，但當前工作重點非常清晰：透過詳細的樓齡、業權與結構調查，找出條件最成熟的片區為優先試點。
值得注意的是，南慧閣這類單幢重建申請雖“計唔掂數”，但暴露的問題——地價高於樓價、放寬面積但單位數不變、成本無法攤分——恰恰為片區重整提供寶貴的政策依據。當一個片區內存在大量類似南慧閣的舊樓時，將其捆綁為一個整體重整項目，財務邏輯便完全不同。
制度突破解居民疑慮
工務局重組後的政策主導權已明確歸屬，與都更公司形成“政策制定”與“執行落地”的分工協同。工務局負責規劃、審批與法規調整；都更公司則承擔實際的拆遷、興建與安置工作。這種權責清晰的架構，是過去都更工作最缺乏的一環。
後盾保障：暫住房與置換房的制度突破
居民最大的顧慮，從來不是“要不要重建”，而是“重建期間住哪裡”以及“能否原區安置”。對此，《都市更新暫住房及置換房法律制度》已提供明確解決方案：
?暫住房：供受影響的自然人業主在重建期間租住，完成後回遷；
?置換房：供因規劃無法回遷的業主購買，實現永久安置。
研調溢價金增吸引力
政府明確表示將研究擴大暫住房及置換房的適用範圍，社會也有建議把祐漢夾屋改作置換房，讓居民可以原區“樓換樓”，無需經歷漫長的過渡期。這些制度安排，直接回應居民的核心焦慮，是都更得以啟動的社會基礎。
財務誘因：減免稅費與溢價金調整
重建成本是另一個硬骨頭。南慧閣業主“計唔掂數”的核心原因，正是在地價、建築成本與可售面積之間無法取得平衡。
近期政府明確表態，正在檢視可減免的稅費，並研究調整土地溢價金。配合片區重整帶來的規模效應，財務可行性將從根本上改善。這不是單純的“政府補貼”，而是通過規劃優化與政策調整，讓都更項目具備市場吸引力。
量化指標實現規模化
國家戰略對接：“三五”規劃與量化目標
澳門正在公開諮詢的第三個五年規劃(2026-2030)，已把都市更新列為重點發展方向。社會共識建議借鑒國家“十五五”規劃的思路，制訂量化指標，實現都更規模化與片區化。這意味着都更不再只是個別樓宇的翻新工程，而是澳門未來五年城市發展的硬任務。
面對4,800幢三十年以上舊樓的龐大存量，以及越來越多樓宇進入五十年以上的“地價高於樓價”困境，都市更新已不能再等待。
曙光已現行動更實際
南慧閣的案例，告訴一個殘酷現實：即使工務局把所有可放寬的參數“放到最盡”，單幢重建在財務上仍不可行。這不是政策誠意的問題，而是單幢模式本身的結構性局限。
工務局重組增設都更專責部門，並同步啟動片區重整規劃，正是對這一現實的正面回應。過去“零散審批、單幢重建、財務算不過來”的死胡同，正被“片區優先、規模發展、政策協同、安置到位”的新模式所取代。
然而，曙光不等於勝利。4,800幢舊樓的壓力不等人。接下來值得關注的關鍵節點包括：
?哪個片區會被選為第一個優先發展試點？
?“摸底”結果如何轉化為具體的規劃方案？
?稅費減免與溢價金調整何時落地？
?暫住房及置換房的適用範圍能否進一步擴大？
方向已明確，機制已建立，試點案例已提供足夠教訓。剩下的，是執行力與決心的考驗。
對於那4,800幢舊樓的居民而言，這一次，都更曙光確實比以往任何時候都要接近——但他們需要的不是曙光，而是真正的行動。
房地產評估業協會副會長
圓方物業發展策劃有限公司估價部主管
劉國焜