社屋商業空間租賃法一般性通過

社屋商業空間租賃法一般性通過



法案建議社會房屋商舖引入密封標書競投、三年租期及租金豁免等新機制。

立法會大會一般性通過“社屋商業空間租賃法”

譚偉文

可免招標免租金彈性引商戶進駐

社屋商業空間租賃法一般性通過

【本報消息】立法會大會昨日一般性通過《社會房屋樓宇內商業空間的租賃及讓與法律制度》法案。法案建議社會房屋商舖引入免公開招標、密封標書競投、三年租期及租金豁免等新機制，提升制度彈性，以吸引商戶進駐，並完善社區配套。

首次租賃延至三年

運輸工務司司長譚偉文引介時表示，法案主要有八方面內容：一、新增兩種免除公開招標的情況，包括為配合政府政策，將商業空間分配予行政當局指定的機構或實體，以及屬經適當說明理由的特別緊急情況；二、將口頭競價改為以密封標書方式投標，維持價高者得的判給標準；三、首次租賃期由現行六個月延長至三年，如無單方終止，合同自動續期一年，續期後可每年按統計局公佈的最近十二個月消費物價指數變化調整租金；四、取消預支下個月租金規定，承租人須支付相等於兩個月租金作確定擔保；五、完善租金調整機制，賦予運輸工務司司長自由裁量權，可因應經濟環境綜合考量是否調整租金；六、新增豁免租金機制，在經適當說明理由的例外情況下，經房屋局建議，運輸工務司司長可豁免指定期間全部或部分租金；七、配合延長租賃期，修改合同終止及預先通知期；八、就法律生效前已訂立的合同訂定過渡規定。

科學規劃業態分佈

有議員關注如何科學規劃公屋商舖業態分佈，避免“一窩蜂”做飲食或藥房，確保社區配套完整。有建議引入“競爭性談判”等更靈活方式，並以“綜合評分法”取代單一“價高者得”模式；通過恆常性申請或合理增加招標次數從根本改善。亦有議員建議政府不應只着眼租金收入，更應為偏遠地區如石排灣、新城A區規劃社區服務項目。

譚偉文稱，現時社屋樓宇內商舖租賃流標情況較多，主因是一九九二年訂立的相關法令缺乏靈活性，難以適應市場變化及吸引商戶進駐。他以新城A區為例指出，“我們有很多想法想落實，但面對一九九二年的法令，想到頭都大，要想很多方法去適應市場變化，但仍然有些綁手綁腳。”因此，新屆政府上任後已迅速啟動修法工作。

譚偉文稱，政府對每個社區均有通盤計劃，將分批推出。政府會預先進行研究調查，按社區規模及性質訂定商舖用途及數量，例如某區只適宜一間藥房，則只會就一間藥房進行競投，餐飲、超市、便利店等數量亦會視乎社區規模而定。針對新城A區等新發展區，將分階段推進招標，並結合輕軌東線沿線商業組合作通盤考慮，不排除引入商業機構進駐。

引入綜合評分制度

關於招標頻率，譚偉文表示，今年已開一次標，短期內會再開一次，計劃約六個月進行一次商舖招標，認為頻率合適。法案通過後，新增免除公開招標的制度，相信靈活性會更大，能更靈活地面對社區需要。一般公開招標的商舖，業務相對簡單，所以採用價高者得的方式。但在免除公開競投的情況下，則會引入綜合評分制度。

租金訂定方面，譚偉文指出，一般會委託專業估價公司估價，再按實際情況調整，以配合社區需要，價格基本是客觀的。在免除公開競投情況下，會引入綜合評分制度，並與文化部門合作推動文創企業進駐。對於位置較差的商舖，會盡量透過招租善用社會資源，不排除讓政府部門彈性使用。

至於租期延長至三年，會否衝擊私人商舖市場，譚偉文表示政府正審慎評估，因此採用分批招租方式，在回應社區需求的同時避免私人市場過大波動，政府會作綜合考量。