中國房市新趨勢

中國房市新趨勢

華僑銀行香港經濟師 王灝庭

中國房市新趨勢

中國股市上周收跌，主要是受到科技板塊再度承壓所拖累。隨着農曆新年假期臨近，在長假期間是持有現金還是繼續投資，這個老生常談的問題再次成為市場討論的焦點。

股市節前走勢偏軟

從歷史數據來看，股指在春節前往往呈現出一種典型模式，即前期走勢偏軟，隨後在假期期間反彈。然而，由於長假期間海外宏觀變數的不確定性升溫，部分投資者會選擇主動減持倉位，以避免潛在的事件風險。這種倉位調整反過來增加了節前短期盤整或輕微下行的可能性。市場焦點現正轉向假期前最後數個交易日，投資者關注短線或投機性資金是否會重新入市，為可能的節後反彈提前佈局。

滬去庫存策略轉變

另一方面，中國上海浦東新區、靜安區及徐匯區近日宣佈計劃，由區級國有住宅公司和其他國有企業收購二手住宅物業，並將其改建為政府補貼的租賃住房。這項政策的實施標誌着地方政府在去庫存策略上發生了顯著轉變。此前，收購主要集中在尚未售出的新建房屋。而目前的做法則更加着重核心區域租金收益率通常更高的“老舊小戶型”，料有助於疏通房屋的換樓鏈，同時滿足因常住人口城市化進程加快而上升的租賃需求。更重要的是，此舉亦釋放出一個早期信號：核心城區老舊小型住宅的價格底部或已開始形成。

多省下調增長目標

此外，中國多個省份近日陸續公佈其二六年經濟增長目標。與二五年相比，約有十二個省份選擇維持原有目標不變，而多達十八個省份則下調目標，或由明確的目標轉為區間目標。整體而言，二六年各省份GDP增長目標的加權平均值估算約為5.0%–5.1%，略低於二五年5.3%的加權平均增長目標。這一情況暗示，二六年全國GDP增長目標大概率將落在4.5%–5.0%區間，政策基調也可能進一步偏向“穩中求進”，並在宏觀政策執行上保留更大彈性。

澳門樓市初步企穩

澳門方面，樓市在近期推出一系列針對性政策之後，已出現初步回穩跡象。推行的措施包括對價值不高於六百萬澳門元的住宅豁免印花稅，以及將按揭成數放寬至最高80%。在此背景下，去年第四季樓價按季微升0.1%，為長期下跌趨勢帶來暫時性的喘息。然而，二五年全年住宅價格指數按年仍下跌7.3%，大致符合本行先前對8%跌幅的預測。

細看市場成交記錄，澳門二五年新盤及整體住宅成交量，按年下降4.0%。這顯示即使政策有所放寬，買家入市意慾仍未明顯改善，基礎需求仍然疲弱。本行認為，現行措施不足以帶動樓價持續反彈。結構性需求壓力依然存在，尤其是自住買家層面。當地買家佔總需求九成以上，而受生育率偏低及家庭形成速度緩慢等人口因素影響，自住需求承壓。同時，投資者需求亦因租金回報偏低而持續疲弱。綜合而言，雖然短期內樓價或有望企穩，但澳門住宅市場要走向持久且全面的復甦，進程仍可能較為緩慢。

華僑銀行香港經濟師王灝庭