■记者 李东峰
“5月20日起严禁外卖车进小区，结果物业放行累计13次，安保形同虚设。”8月9日，西咸新区昆明时光小区业委会委员庞世群告诉记者，业委会8月6日对小区物业作出扣除1300元履约保证金的处理决定。
违规放行领“罚单”
昆明时光小区此前曾多次发生外卖车辆在小区内剐蹭车辆、碰撞行人的事件，业主对此意见较大。小区业委会与物业公司协商后，于今年5月20日起禁止外卖车辆进入小区。然而规定实施后，物业安保人员多次放行外卖车。经业委会核查确认，截至8月初，物业放行外卖车进入小区累计达13次。
“物业和业委会达成协议，就应该执行小区的管理规定。安保人员放行外卖车，说明管理存在漏洞。”庞世群说，依据双方签订的物业服务履约保证金协议，业委会对物业作出前述处理措施，同时责令物业立即整改，并在30日内将扣除款项补足。
2024年3月，昆明时光小区业委会与物业公司签订物业服务履约保证金协议，物业向业委会交付20万元履约保证金。协议规定，业委会定期对物业管理服务质量进行考核，服务不达标时业委会有权依据考核表对应项目扣款标准进行扣款，物业须在30日内将保证金补足至20万元。
此次扣除履约保证金并非该小区业委会首次对物业开出“罚单”。2024年9月，因未确保小区供水设施设备正常运行导致4个月内停水10次，该小区业委会就扣除了物业2000元履约保证金。
真金白银强约束
物业服务“质价不符”是不少小区的通病，近年来西安部分小区业委会探索出一条新路——在物业服务合同中约定履约保证金条款，物业预先向业委会缴纳一笔保证金，服务不达标时业委会有权按约定扣款，以此倒逼物业提升服务质量。
记者了解到，在西安，运用履约保证金制度监督物业服务，昆明时光小区业委会不是首个“吃螃蟹”的。2022年，长安区智慧城小区完成物业更换，新物业和业委会签订合同时约定的履约保证金超百万元；2023年，雁塔区缤纷南郡小区与新入驻的物业签订服务合同时，约定了50万元履约保证金。
从全国来看，履约保证金制度正在从零星探索走向制度化推广。去年11月，浙江杭州领航城小区物业因火灾未及时通报、人员资质不符、绿化不达标等问题被业委会扣除履约保证金3.9万元；今年2月，湖北鄂州水木清华小区选聘新物业，新入驻公司缴纳5万元保证金。与此同时，一些地方将这一制度上升到政策层面。江西赣州提出引导业委会和物业协商约定履约保证金，由街道、社区、业委会共同管理；浙江海宁鼓励在合同中写入服务质量保证金条款；江苏泰州住建部门推动新入驻物业向业委会缴纳10万至15万元保证金。
“履约保证金制度的本质，是把物业的服务质量与真金白银直接挂钩，让监督从‘嘴上说说’变成‘动真格’。”资深物业专家何志恒表示，西安约定履约保证金的小区不超过10个，有的虽已约定但并未实际缴纳。昆明时光小区和缤纷南郡小区是为数不多真正执行到位的样本，形成了一套可操作、可复制的经验。