党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（本版以下简称《建议》）提出，“坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。”随着城镇化进入稳定发展期，城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变，城市更新也从“短期焕新”走向注重系统治理和长期可持续的“价值重构”。
以城市更新为支点，带动城市发展方式深刻转型
当前，我国城市发展逻辑发生了根本变化，从拼规模向拼质量、从重建设向重治理、从土地驱动向内生动力驱动转变，城市发展更加注重内涵提升、品质塑造与长期运营能力。“大拆大建”的粗放模式投入高、周期长、风险大，且易破坏历史文脉与社区结构，削弱城市规划的连续性和居民的认同感。面向人民群众对宜居、安全、便利等方面的多层次、复合型需求，城市更新必须从单一物理空间改造转向人口结构优化、产业功能升级、公共服务完善与文化传承发展并重的综合治理。
以西安西大街百盛广场改造为例，在具体实施中弱化“大拆大建”思路，通过存量空间再利用和功能重组激发片区整体活力，并以渐进式更新替代一次性开发，降低改造成本与社会扰动。在保留原有城市肌理和商业基底的基础上，结合人口结构特征与多样化消费需求，引入银发经济、康养服务、社区配套等多元业态，增强服务功能与吸引力。同时，通过优化公共空间结构、完善慢行系统与无障碍设施，改善消费场景与休闲体验。既可以有效带动周边商业更新与片区功能协同提升，推动空间更新、产业转型与社会治理联动发展，也体现了以民生需求为核心、以精细治理为路径、以长期运营为目标的可持续城市更新模式。
以系统性重构为核心，推动城市更新价值提升
新时代的城市更新更强调以“综合重构”为核心取向，通过系统调整“人-空间-功能”的关系，实现空间功能再造、公共服务补短板、产业能级提升的协同推进。城市发展由增量扩张转向存量提质，通过老旧厂房、历史街区和低效商业片区的再利用，导入新业态、新功能与新场景，塑造复合化的产业平台、公共文化空间和日常生活场景，持续释放内生发展动能。例如，西安易俗社文化街区以产业与功能复合为导向推进更新改造，在融合商业、文化等功能的同时，坚持“修旧如旧”，系统保护大剧院、新华书店等重要历史建筑，并配套建设易俗社百年博物馆、中国秦腔艺术博物馆等文化空间，在延续历史文脉的基础上，拓展高品质公共文化生活场景，实现文化传承与城市活力的双向提升。
与此同时，城市更新的治理结构也需从政府单方主导向多元主体协同转变，构建权责清晰、协作高效的治理体系。政府侧重制度供给、规划引导与统筹协调，企业负责投资建设与专业化运营，社会组织与居民通过协商参与、共建共享与监督反馈，形成城市更新的“共治三角形”。
从空间、资金、治理三端发力，构建可持续更新体系
一是完善空间规划机制，建立单元更新模式。从碎片化的“项目思维”向系统化的“单元思维”转变，通过构建以片区为载体的“更新单元”规划模式，实现区域整体性、功能复合性和空间高效性的协同提升。通过“空间整合+功能混合+立体开发”，推动城市更新从线性建设向复合更新转型。推动城市更新精细化、综合化和长期化，为城市高质量发展提供更稳健、更系统的空间支撑。例如，西安西大街百盛广场的改造就紧扣银发经济发展趋势，以“养老+康养”融合业态为核心，打造高品质养老生活场景，联动周边社区与相关产业构建“养老生活圈”，满足人民群众高品质养老需求。
二是完善多元共治机制，增强治理内生动力。城市更新不仅是政策推动，更是社会共同参与的过程。要构建利益协调机制，让人民群众在需求表达、方案选择、实施监督中拥有话语权；引导企业、社会组织和专业机构参与，使城市更新从“为民做主”转向“与民共治”。探索“社区自治+专业机构支持”的模式，通过社区理事会参与设计和管理，居民提出需求并监督项目实施，形成从需求提出、方案设计到后期管理的闭环共治格局，提高项目适应性和社会认同感。
三是完善资金整合链条，形成可持续的长期投入机制，推动城市更新由“项目驱动”向“运营驱动”转变。例如，在西安西大街百盛广场的更新改造过程中，通过构建自营与租赁相结合的混合运营框架，兼顾稳定现金流与业态灵活调整，有效缓解不同功能板块之间收益不均衡、更新资金难以持续的问题。同时，积极探索收益共享机制，将更新带来的经营收益与社区发展、公共服务改善和环境品质提升相关联，推动增值收益在多主体之间合理分配，形成“投入-回报-再投入”的良性循环，为城市更新提供可复制、可持续的资金运作模式。
以前沿技术为引擎，构建“数字孪生”管理平台
数字化、智能化可以为城市更新提供精确、动态的管理能力。通过大数据、人工智能、物联网等技术贯穿规划、设计、建设与运营全过程，实现城市更新的数字化管理。通过对城市人口分布、产业布局、交通流动等数据进行综合分析，科学预测城市发展需求，优化更新方案布局，提高决策的精准性和前瞻性。
智能感知与运营管理平台可实现设施运维、公共服务和安全管理的动态调整，提升城市更新后空间的使用效率和服务水平。通过在线公众意见征集平台，居民、社会组织及专业机构能够更直接地参与更新决策与监督，形成共建共治共享的社会治理格局。例如，在西安西大街百盛广场的康养业态改造过程中，就利用物联网、AI、大数据等技术提升服务效率，构建了智慧化、个性化、可追溯的健康管理体系。
未来城市的可持续更新追求多维度的全面提升。要坚持系统思维，让政府、企业、社会组织、居民共同参与，使存量空间持续增值、城市活力长期释放。要将大数据、人工智能、物联网深度融入城市更新全周期；将数字孪生、智能治理、精准服务作为城市更新的重要引擎；将绿色低碳理念作为城市韧性提升和环境品质改善的重要支点。通过规划统筹、资金整合、治理创新与技术赋能，城市更新能够推动经济社会高质量发展。可持续的城市更新将为建设人民城市、实现高质量发展提供持久动力，为建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市提供实践路径。
（作者系西北综合勘察设计研究院副院长、正高级工程师）