本报记者 张珺 通讯员 方珺
29套商品房被法院查封，“冷冻”状态下，如何变现来推进这场工程纠纷的解决？
这个看似无解的难题，在厦门市中级人民法院的创新实践中找到了答案。近日，该院成功办结一起大型房地产企业财产保全案，通过“监管账户+反担保”的创新机制，成功“破冰”，不仅保障了申请人的合法权益，更帮助被保全企业盘活存量资产，实现多方共赢。
工程纠纷
引发4亿财产保全
本案要从一场工程纠纷说起。作为大型房地产开发企业，某置业公司进驻厦门市场后开发了多个房地产项目，由某建设工程公司负责施工。项目竣工验收交付后，双方却因工程造价及建设过程中的损失赔偿问题产生分歧，最终对簿公堂。
为保障自身权益，建设工程公司向厦门市中院申请财产保全，请求查封置业公司价值3.96亿元的财产。2024年，市中院财产保全中心根据申请人提供的财产线索，依法查封置业公司名下29处未售商品房，商品房备案总价约4亿元。
不过，这一保全措施却让置业公司头疼——2025年4月，这家企业进入推进存量商品房去库存的关键时期，被查封的29套房产无法正常销售，错失市场机遇，影响了企业资金回笼。从另一个角度说，还可能影响到申请人的权益。
谈判+走访
化解对立情绪
面对这一复杂局面，市中院财产保全中心没有简单地按部就班实施保全措施，而是组织双方当事人开展了三轮深入的“和解谈判”。第一轮谈判中，承办人充分披露了双方既往的履行记录，让建设工程公司了解到：在此前的另一起诉讼中，置业公司在对方胜诉后立即将2000余万元工程款一次性清偿完毕，展现了良好的履行能力和信用。
第二轮谈判，承办法官邀请建设工程公司共同实地走访置业公司，了解企业整体运营情况，通过现场调解的方式，逐步消除了建设工程公司的疑虑，建立起双方的互信基础。
第三轮谈判，置业公司明确已就4套被查封房产签订认购协议，并就自行出售单价提交法院审核，征求建设工程公司的意见，推进自行处置方案落地。
专门“监管账户”
创新保全执行方式
经过充分协商，双方达成了一个新的解决方案：允许置业公司自行销售被查封的商品房，但销售款必须全部转入法院冻结的专门监管账户，并承诺全部用于履行生效判决。
承办该案的法官介绍，这一做法有着双重意义：对被保全人而言，有利于存量商品房的去化；对申请人而言，则将不易变现的房产转化为了可立即履行的现金。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条，市中院依法裁定准许置业公司自行销售房产，同时严格审查其按照市场行情定价销售。
2025年5月21日，置业公司将其中2套商品房的全部售房款1512.24万元支付至监管账户，市中院随即依法裁定解除对这2套房产的查封措施。
反担保措施
防控“不足”风险
然而，房产实际销售价格比2022年备案价低。为防控保全财产不足的风险，保障建设工程公司合法权益，市中院要求置业公司就出售商品房不足部分提供反担保。
对此，置业公司配合提供了其自持的35个店铺，进行概括性反担保。法院对这35个店铺进行概括性保全查封，用作分期支付房产销售款及保全不足部分的担保。
就这样，一个完整的保全财产自行处置方案形成了：置业公司自行出售被查封的全部商品房，销售款全部转入监管账户；建设工程公司同意在购房人支付完购房定金后，法院直接解除对拟出售商品房的查封；35套店铺作为销售价与备案价差价的滚动担保。
多方共赢
实现法理情统一
最终的结果令人欣慰。市中院作出民事判决生效后，双方当事人均服判息诉，置业公司立即自动全额履行义务，案件未进入执行程序。建设工程公司的债权得以第一时间兑现，置业公司也未因诉讼和保全影响企业信用。
“这个案例充分体现了司法为民、司法便民的理念。”法律专家评价认为，当前房地产市场供求关系发生新变化，去库存、稳市场已成为行业发展的重要课题。市中院的创新做法，既保障了当事人的合法权益，又助力了房地产企业的去库存需求，让司法温度更加可感、可触、可及。
记者了解到，这一案例激活了《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》关于“保全财产自行处置”的条款，在实施保全措施的同时，积极帮助企业实现财产的自行处置，既有利于不易变现财产的尽早转化，也有利于企业通过自行处置实现财产价值的最大化。
“法治是最好的营商环境。”市中院相关负责人表示，平等保护经营主体，必须避免“办理一个案件拖垮一个企业”的情况发生。实施财产保全时，既要防控企业资金链断裂的风险，又要保障其合理的经营需求。