本报讯 （记者 张珺）“物业公司服务太差，我们想换掉，应该怎么走流程？”“物业服务不好，我能不交物业费吗？”“小区的广告费、停车费都去哪了？”昨日，厦门市12345政务热线聚焦物业纠纷相关法律问题，特邀福建旭丰律师事务所师利玲律师与庄幼留律师，现场接听市民来电，答疑解惑。
庄幼留详细解答了更换物业的法律程序：首先由业委会召开业主大会，就是否解聘现有物业公司进行表决，需经“双过半”（即专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主）同意；二是（若不续聘）提前60日书面通知物业公司解除合同，除非合同另有约定；三是组织成立改选物业筹备组并草拟物业企业选聘方案及确定选聘方式等；四是细化选聘标准、评分办法等；五是组织物业服务企业报名及审核；六是二次召开业主大会表决候选物业公司；七是与新物业公司签订物业服务合同，15日内向街道办及房管局备案；八是新旧物业交接。
“特别要注意的是，以上业委会第一次召开业主大会建议包含两个议题：一，是否解聘在管的物业公司；二，是否同意授权业委会或业委会成立的物业选聘小组通过何种方式选聘新的物业公司及确定物业选聘方案（包括物业服务方式、服务内容、服务标准、服务价格等）。另外，还需要注意解聘物业要提前60天通知，给物业公司留出交接时间。”庄幼留强调，物业服务合同终止后，原物业公司应在30日内退出小区，移交物业服务用房、相关设施、预收或拖欠的物业费账目等资料，配合做好交接工作。
“物业服务有瑕疵，我能拒交物业费吗？”这是现场咨询最多的问题。
师利玲表示，物业服务存在瑕疵，通常不构成业主拒交物业费的充分理由。师利玲建议，如遇到物业收费分歧或其他服务问题，小区业主可通过业主委员会等合法途径反映，通过业主委员会与物业公司进行协调；如物业公司确实无法达到物业服务合同约定的服务标准，且大部分业主都不满意，可通过相应的程序解除物业服务合同，更换物业公司，不宜采取拒交物业费的方式解决问题。
关于公共收益纠纷，律师介绍，小区的停车费、广告位收入、场地租金等利用业主的共有部分产生的收益，扣除合理成本后，归全体业主共有。师利玲提示，如果物业公司拒不公示公共收益，业主可起诉要求公布、查阅小区共有部分的使用和收益情况及相关资料（包括但不限于共有部分经营的合同原件、收费明细、账目原件、开支原始凭证等），通过诉讼维护自身知情权，并可要求返还被侵占的公共收益。