國策轉向「存量提質」城市更新迎新機遇

在上月底，國務院正式印發《城市更新「十五五」規劃》（國發【2026】12號）。這份重磅文件不僅標誌着內地城市建設徹底告別過去「大拆大建」的盲目擴張時代，正式步入「存量提質」的精細化深耕期，更從資本市場的角度，為投資者指明了未來五年最具確定性的產業投資主線。

目前內地城鎮化率已突破67%，城市發展的核心矛盾發生了根本性轉變。大量早年落成的住宅、城中村及基礎設施相繼步入「老齡化」，老舊管網破損及防災能力不足等安全隱患日益浮現。

在這種背景下，「十五五」規劃首次從國家層面為城市更新設立了清晰且硬性的量化考核指標，推出一系列「可落地、可考核」的硬性數字，包括：住宅優化：改造危舊房50萬套（較「十四五」時期翻倍）、新開工改造城鎮老舊社區11.5萬個、城中村改造4000個；基建升級：改造城市地下管網達36.5萬公里、提升存量應急避難場所5萬個；智慧城市：城鎮房屋基礎信息數字化率須達到95%以上。

城市更新企業迎來發債潮

對投資市場而言，此規劃最具含金量的部分在於融資渠道的鬆綁。政策明確提出，支持符合條件的城市更新企業發行公司債券與中期票據。

過去，涉及舊改與城市更新的企業往往受限於房地產調控，面臨融資渠道收緊的困境。如今《規劃》給予了明確的政策背書，預期接下來市場將迎來一波由地方龍頭國企主導的「城市更新專項債」發行潮。

《規劃》另一大亮點是明確表態「支持符合條件的城市更新項目發行基礎設施REITs」。

傳統城市更新項目投入大、周期長、資金回收慢，而REITs工具的引入，成功打通了「投資-營運-退出-再投資」的市場化閉環。未來，諸如老舊廠區改造提升後的產業園區、城中村改造後的保障性租賃住房、城市停車場及體育公園等，都將成為REITs的優質底層資產。

綜合而言，內地城市更新已從「行政任務」轉變為「市場化資本賽道」。在政策紅利催化下，率先布局城市更新債券、優質老改REITs，以及在智慧基建領域具備核心技術的龍頭企業，將是「十五五」期間不容忽視的投資主線。

資深金融及投資銀行家 溫天納