山西省港區政協常委及召集人、香港福建社團聯會常務副主席 蔡志忠
踏入馬年，祝各位讀者吉祥如意，馬到成功，馬上發財！日前嘉里建設以13.84億元奪得筲箕灣東大街「蚊型地」，比市場估值溢價約一成半至兩成，每平方呎樓面地價約9343元，創近3年多住宅官地新高。預期日後開售實用呎價約2.2萬至2.5萬元水平，屬港島中小型高質住宅常見高價區間。今次高價賣地給巿場帶來甚麼啟示？市區優質地皮，即使是細規模的土地，仍然有相當強的發展商願意以溢價競投，他們對後市的樂觀預期，比大家近月感受到的成交氣氛要強得多，也反映發展商對港島中小型單位去貨能力非常有信心。
今次賣地反應踴躍，共收到8份標書，來自多間大型發展商，反映買地意欲回來了。發展商肯以高於估值上限投標，對政府之後推售港島及傳統市區地皮打了強心針，特別是罕有的赤柱、其他優質海景或豪宅地等。若港府趁氣氛回暖加快推豪宅及市區靚地，可在不過度增加大量普通供應單位的前提下，提升地價收入，改善財政，亦可重設市場「標桿價」。
樓市已經重回上升軌道
香港樓市為何有如此吸引力？是因為地產業一直是香港經濟支柱，不僅為港府庫房貢獻大量財政收入，更長期提供超過50萬人的工作崗位，等於有約150萬港人依靠此行業維持生計。香港樓市的功能更像新加坡、迪拜、東京或紐約等國際城市，可以說在這些城市的GDP中地產業佔了重要的一部分。跟內地城市不一樣，早年內地政府以發展土地財政為主要收入來源，使供應過剩，近年來人口又增速緩慢，除個別大城市仍有剛性需求外，幾乎所有內地城市樓房都消化不了，據聞要完全去掉這些庫存，需要很多年時間。
反觀香港，每年住宅單位供應大概只在1.5萬至1.8萬個左右，是長期處於供不應求局面，加上有實際租金回報支持，因此吸引用家、投資者青睞。然而，香港樓市未來走勢，仍然是極度爭議的話題。去年有最受市場歡迎的末日退休教授，其高唱樓價大跌七成的言論猶在耳邊；甚至有人形容樓市是迴光返照，呼籲業主們把握這次出現逃生門的機會，盡快沽貨離場。究竟樓市是迴光返照，還是進入直路、重回升軌？
筆者預測樓市已經重回上升軌道。市場普遍認為樓市是有周期性的，比如需要7年才可以完成一個下跌周期。可是這個計算方法有些不一樣，筆者認為2019年香港經濟已經開始轉差，社會動亂和新冠疫情持續折磨香港近4年，嚴重損害香港經濟，疫情直至2022年底才結束，怎會不影響樓價？至於為何2021年樓價仍在高位，那是因為市場缺乏交投，沒有成交就沒有低價產生，之後幾年樓價大跌三成，正正反映了之前經濟不景氣帶來的跌幅。今天，我們應該如何重新認識香港樓市，首先必須認同香港是國際大都市，擁有「一國兩制」獨特優勢，樓市自然應該與國際都市作比較；其次香港地產是一個供應與需求、經濟流通和產業鏈，以及金融穩定的市場，是對香港有重大貢獻的行業。