「當她們穿着10公分的細高跟鞋，咔嗒咔嗒踩過恒隆光潔如新的大理石地面時，她們一定覺得自己踩在整座上海之上……」
2008年，來自四川自貢的「小鎮青年」郭敬明憑借一部《小時代》狂攬1300萬元人民幣版稅收入。數年後，這數字甚至升到了2450萬元人民幣。郭本人一直希望自己的作品能夠成為中國版的「欲望都市」，不過在近千萬級的讀者，包括此後派生而來不少於3000萬系列電影的觀眾眼中，倒更像是寫給上海南京西路1266號，那兩棟流線型玻璃幕牆雙子塔樓的讚美詩。
毫無疑問，21世紀最初四分一的時段，充斥着「金粉撲鼻奢靡氣息」的南京西路恒隆廣場，成功化身全球消費社會之於東方的風向標。儘管上海的購物中心數量為東京的3倍，但似乎只有「恒隆」才是最具代表性的那個，哪怕其一年133億元人民幣銷售額（2024年）只在本土位列第七，且不說第一名南京德基比它高出84%，即使同城的國金IFC和環球港，也分別出超85億和82億元人民幣。
2024年4月26日官宣退休的陳啟宗，應為此自豪。自42歲正式執掌恒隆集團，正是他將這家一度躋身本埠地產五虎「好local」的香港公司，發展成為一間罕見的主要資產和業務運營都在內地的「大中華企業」。
還有一個關鍵點，包括上海港匯恒隆廣場和最負盛名的南京西路恒隆廣場，佔據內地收入項的58%和全部收入的28%。
「中國即將崛起的富裕階層對高端物質生活有着巨大且未滿足的要求」——這是多年前陳氏落筆於《致股東函》中的判斷。而最終，郭敬明的「小時代」背後，是恒隆的「大時代」。
可惜，沒有什麼永垂不朽！
有權威分析人士表示，2008至2023年間，奢侈品行業全球利潤增長的一半源於中國市場。而隨着2021年中國房地產業結構性重大調整，同時伴隨COVID衝擊波，昔日的動力單元已不再能夠強勁馬力輸出。
數據顯示，僅2025年上半年，LV的淨利即下降20%，而擁有GUCCI品牌的開雲更大挫46%，香奈兒則迎來5年中首次營收利潤雙降。
洞庭波兮木葉下，與各奢侈品牌早已結成利益共同體的中國高端商場，或者說交易窗口，也難以獨善其身了。
事實上，寒意早已光臨。恒隆最依仗的物業租賃收入去年就下跌了6.46%，公司溢利則跌了12.32%。原因一目了然：內地溢利下降了12.21%，而到2025年上半年，儘管幾個主力商場維繫了原先收入水平，但武漢恒隆和瀋陽市府恒隆卻分別錄得36%和37%的收入下降，十分觸目。
在郭敬明的小說中，夜晚的南京西路就像一條發光的河，而恒隆廣場就是河中最耀眼的鱗片。問題是，陳啟宗的公子、去年正式上位的恒隆第三代掌門人陳文博，將如何拯救自家產業中那枚寶石勳章。
最新消息來了：向前一步，投資5億元人民幣拿下不遠處梅龍鎮廣場的經營權。「梅泰恒」，即梅龍鎮廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場，地圖上分別標註南京西路1038、1168和1266號。這三座分別誕生於1998、2000和2001年的高端商場，恰好構成了上海最頭部商圈的黃金三角。而其地位，堪比當初為上海戴上「十里洋場」冠冕的先施、永安等四大百貨公司。隨着恒隆出手，陳氏家族獨佔其二。
這是要在奢侈品的冬天吹響春天的號角嗎？如同陳文博老竇拿手的逆勢抄底。或許吧！然而，恒隆入駐梅龍鎮更接近於進攻式防禦。皆因在南京西路上，他正直面另一個更大塊頭的港資大佬——太古集團。
不少分析家在留意到恒隆上述新聞的同時，往往忽略了一個細節：本次交易早在3個月前已然簽約，卻不知為何遲滯至11月中旬方施施然曝光出街。
一個不小概率的猜想是：規避太古的鋒芒。
很少有人知曉，施懷雅家族治下的太古，1866年先在上海設立合作公司，4年後才登陸香港。1978年，太古是首批重返內地的外資企業。從可口可樂到國泰航空，太古做的都是細水長流的生意。
太古地產是該集團重要成員，其首度染指內地市場，同樣選擇了上海南京西路。而標的，恰是「梅泰恒」中間那個。2006年，太古以2.8億港元將中信泰富廣場10%股權出售後，旋即拍檔香港查濟民家族，以50：50股權在南京西路789號砸下170億元人民幣興建了興業太古匯。
從上海興業太古匯，到上海前灘太古里，再到北京三里屯太古里，再至廣州、成都、西安、三亞，實力更為雄厚的太古集團一口氣上馬12個商業綜合體。特別是在2025年更是陡然發力：6月25日，將LV傳奇的「路易號」搬至興業太古匯大門口，並直接拉動銷售9個月大漲41.9%。同時，官宣接手南京西路核心區的張園的經營權，表示要將其建設成奢侈品基地。
張園，上海首個保護性徵收城市更新項目。百年前，霍元甲在此擺擂台比武。而當太古與恒隆兩大港企各自「一投一參」直接叫板，火藥味開始在南京西路上空遊走。
沒有人知道這場「奢侈品戰爭」的結局會如何，但至少陳啟宗說過，「等熬過寒冬，一切都會變好的」。
香港商報記者 子瑜