近日，佛山中院发布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书(2020年-2024年)》及十大典型案例。白皮书系统梳理了近5年来，佛山法院在房屋租赁合同纠纷案件审判方面的整体情况及工作成效，并就该类纠纷提出了预防化解与治理的对策建议。
白皮书显示，2020年至2024年，佛山市两级法院共受理房屋租赁合同纠纷案件19645件，审结19433件。其中，经营性租赁合同占比高达80%-95%。
针对房屋租赁合同纠纷呈现的免租期租金处理、自助行为合理限度、村改拆迁补偿款分配等争议，佛山中院聚焦实质解纷，同步发布十大典型案例，以提示租赁市场参与主体提高契约精神及风险意识，诚信交易，共同营造公平清朗的市场生态环境。
十大典型案例目录
案例一某集团公司与某资产公司、某集团置业公司房屋租赁合同纠纷——推进实质解纷实践 化纷止争促和谐
案例二蔡某与某物业公司房屋租赁合同纠纷——提前退租的，出租人和承租人均应及时办理交接手续
案例三某管理公司与温某房屋租赁合同纠纷——承租人确认按房屋现状承租的，不得再以租赁面积差异为由主张租金调整
案例四李某与张某等房屋租赁合同纠纷——承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务
案例五某股份社与熊某、杨某房屋租赁合同纠纷——租赁合同中约定出借办学资质，违反法律法规强制性规定，应属无效
案例六李某与某酒店房屋租赁合同纠纷一案——承租人违约导致合同解除后免租期租金的处理
案例七何某与黄某房屋租赁合同纠纷——优先承租权的行使条件
案例八陶某与某产业园管理公司房屋租赁合同纠纷——租赁合同中关于出租人可以对承租人放置在租赁物内的物品行使留置权的约定无效
案例九蔡某、某商业公司与罗某、某投资公司房屋租赁合同纠纷——出租人自助行为超过合理限度的需向承租人赔偿损失
案例十某机械公司与某机床厂房屋租赁合同纠纷——因村改拆迁导致租赁合同解除，承租人有权请求对补偿款进行合理分配
某集团公司与某资产公司、某集团置业公司房屋租赁合同纠纷——推进实质解纷实践 化纷止争促和谐
◆ 基本案情
2019年7月，某资产公司以招标方式就案涉项目发布招商公告，同年8月，某集团公司中标，双方签订租赁协议。租赁协议签订后，某资产公司开始陆续交付物业，但直至协议约定的交付日仍未能完全交付。双方签订了《关于物业外广场整改的备忘》和《物业移交确认书》，某资产公司承诺在一定期限内完成整改。后双方对整改、交付情况产生争议，某集团公司起诉请求某资产公司支付违约金2600余万元、赔偿损失1.1亿元、返还租赁保证金700万元及利息等。
◆ 裁判结果
法院经审查认为，因疫情影响、地铁施工围蔽等不利因素，该项目建设、招商业态发展未如理想。双方的争议将会进一步延缓项目的推进，影响周边项目的开发进程。因此，法院积极引导双方以更积极、务实的态度弥合分歧、缩小差距。经过数月的细致调解工作，成功促使双方就该项目租赁合同提前解除、违约金减免、权利义务清结等核心问题达成调解方案，既化解了几家公司之间纠纷，避免该商业项目因长期诉讼而运营停滞，也为后续引入新的投资方提供了更佳的商业前景展示。
◆ 典型意义
本案标的额高达上亿元，佛山中院充分发挥实质解纷的作用，选择优先调解的审理方法，最终实现了当事人的利益平衡保护，也保障了地方经济在法治轨道上稳健前行，是司法服务营商环境建设的生动例证。
某股份社与熊某、杨某房屋租赁合同纠纷——租赁合同中约定出借办学资质，违反法律法规强制性规定，应属无效
◆ 基本案情
某股份社与熊某、杨某签订《租赁合同》，约定将某学校及固定资产出租给熊某、杨某经营，并约定熊某、杨某在承办期限内必须沿用“某学校”名号，自觉接受教育局、街道的业务指导和督导评估；熊某、杨某缴纳保证金20万元，租赁期满后某股份社确认熊某、杨某无任何遗留问题的，将保证金无息退还。后双方在约定承办期间发生纠纷，熊某、杨某起诉请求某股份社退还租赁保证金20万元及利息。
◆ 裁判结果
法院经审查认为，案涉《租赁合同》包含某股份社出借办学许可资质和出租经营场所两种法律关系，属于混合合同。因出租经营场与出借办学许可资质两者彼此存在依附性，两者不可分离；而办学资质具有专属性和特定性，某股份社将办学资质出借予熊某、杨某，违反了法律法规的强制性规定，案涉《租赁合同》整体无效。根据《民法典》第一百五十七条的规定，某股份社从杨某处取得的保证金20万元因案涉《租赁合同》无效应予返还。某股份社与熊某完成各种手续交接后未能及时返还保证金确给杨某造成资金占用期间的损失，杨某诉请以某股份社拖欠的全部保证金为基数自杨某起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率的标准计算利息至全部款项清偿完毕之日止，合理有据。
◆ 典型意义
实践中，往往由于相关经营许可申领严格，部分租赁合同包含了出租人除向承租人出租租赁物外，同时出借经营许可资质的情形。此类所谓租赁，当事人的真实目的实质上同时包含了场所租赁及经营许可资质出借两个相互依存的部分。但出借经营许可资质的做法违反法律法规的强制性规定，依法应属无效，而由于该出借行为与场所租赁相互关联，租赁合同往往会被认定为整体无效。本案对指导交易主体合法订立合同、避免非法经营风险具有较好的示范作用。
蔡某、某商业公司与罗某、某投资公司房屋租赁合同纠纷——出租人自助行为超过合理限度的需向承租人赔偿损失
◆ 基本案情
罗某与蔡某签订《房屋租赁合同》将案涉租赁物出租给蔡某、某商业公司作经营购物中心使用。罗某因蔡某、某商业公司拖欠租金等费用，多次对租赁物断电导致双方争执，后罗某发出《解除合同通知书》，通知蔡某、某商业公司解除《房屋租赁合同》并付清欠款、交还租赁物业。蔡某、某商业公司反诉称罗某的断电行为导致其经营受阻、受有损失。
◆ 裁判结果
法院经审查认为，蔡某、某商业公司多期欠付租金等费用的行为构成根本违约，双方的租赁合同关系因罗某行使法定解除权而解除。罗某作为出租方，应当依照合同的约定，保证租赁物正常运转及不得干预蔡某、某商业公司的正常经营活动，此系其主要合同义务。罗某通过多次断电等违约行为妨碍蔡某、某商业公司正常的经营活动，给其造成严重影响。罗某的自助行为违反了合同义务，进一步阻碍了租赁合同的履行和恶化了双方的租赁关系，对合同解除也存在过错，需向承租人赔偿一定的损失。
◆ 典型意义
实践中，因承租人未按照约定期限支付租金等费用，出租人采取锁门、断水、断电等私力救济措施的现象普遍存在。但《民法典》第一千一百七十七条对适法自助行为的构成要件进行了规定。一般情况下，承租人未支付租金损害的是出租人取得租金收益的权利，现实紧迫性不强，强行长时间锁门、断水、断电则可能直接导致承租人无法实现合同目的，造成的损失甚至会大于出租人的租金损失，进一步加深双方矛盾。此种私力救济方式超出适法的合理限度，不值得提倡。对于欠付租金的行为，出租人可以通过追究违约责任的方式催促及时履行义务；达到约定或法定解除条件的，可以通过行使合同解除权进行权利救济。（通讯员：冷瑞雪 魏楠）