当前，城市更新作为推动城市高质量发展的重要引擎，正以系统性的空间重构与功能升级，持续释放惠民红利、增进民生福祉。然而，无论是在地方实践还是学术探讨中，城市更新工作仍受限于“技术思维”与“项目思维”的窠臼，多聚焦于资金、技术和具体治理问题，陷入“就城市更新论城市更新”的局限，而未能从城市高质量转型发展的整体格局与历史进程出发，进行战略性与系统性的思考。
城市是一个生命有机体，其物质环境与人口结构、社会关系、经济活力、治理能力等方面“骨肉相连”。因此，城市更新不仅要解决物质环境的老化与结构不合理问题，更需破解其背后的人口、经济、社会、文化与治理等深层次发展短板。
以江苏省南京市为例，历经四十余年快速城市化，其空间形成了老城、近郊新区、远郊新城与各类开发区并立的多板块格局，框架虽已定型，却也遗留了结构紊乱、功能失调、资源错配与环境品质不高等一系列“速成式”发展问题。老城区面临物质老化与人口结构、产业动能等结构性挑战；近郊新区虽具有空间与年龄结构优势，却受困于文化特色缺失、配套滞后与治理粗放；远郊新城人气不足、活力低迷；各类开发区则因“产城分离”制约创新要素集聚。根治这些发展进程中积累的矛盾，正是城市更新行动肩负的历史使命。
城市更新的历史使命早已超越单纯的物质空间焕新，它是“以环境改造为牵引，系统释放空间所蕴含的区位、生活、体验与创新等多重价值，推动城市在动能、功能、品质、活力与韧性等方面实现整体跃升的高质量发展进程”。它不仅是老旧城区再生的核心抓手，也是所有建成区实现提质增效的普遍路径，已成为城镇化中后期阶段中国城市发展的常态化方式。其战略地位的确立，标志着我国城市发展逻辑的根本性转向：从大规模、一次性、粗放式、重建设轻运营的传统模式，全面转向小规模、渐进式、精细化并注重长效运营的新范式。
然而，从城市发展的高度审视，当前不少地方的实践仍存在典型误区。其一，以单一目标谋划更新，如在历史地段或城中村改造中过于关注业态替换与财政平衡，忽视了社会文化可持续性；或老旧小区改造忽视经济可行性与长效运营，导致“面子工程”频现。其二，以短期效果评价更新，将项目财务平衡作为首要准则，追求短期回本见效，错失了具有长期正外部性的转型机遇。其三，以局部空间部署更新，因权责利益分割，相邻或功能互补的更新项目缺乏整体协同，难以形成合力。其四，以唯一模式推行更新，对不同规模、地域、职能的城市及不同类型更新对象采取“一刀切”方式，未能因类施策。其五，以少数力量主导更新，治理模式存在路径依赖，社会与公众参与不足，多元共治格局尚未形成。
要系统长效实施城市更新行动，必须超越狭隘视角，将其置于城市高质量发展的整体格局与历史进程中考量。
首先，须重谋划、强规划，构建系统性引领框架。面对存量发展下复杂的约束与利益格局，应加快构建由“战略研究—专项规划—片区规划—近期行动计划”构成的完整更新规划体系，并与国土空间规划等紧密衔接，提供清晰战略指引。
其次，应善用“城市更新+”思维，推动综合发展。以空间改造为切入点，探索与产业升级、消费升级、社会治理、文化传承等深度融合，为实现多元发展目标提供强劲引擎。
同时，关键在于激活资源资产，挖掘经济动能。推动发展模式从依赖外部“输血”向培育自我“造血”能力转变，通过对低效存量资源的战略性经营，将其转化为持续增值的资产与稳定现金流，形成良性循环。第四，必须引导多元参与，凝聚共建合力，构建“人人有责、人人尽责、人人享有”的治理机制。
此外，还需灵活运用增量、减量、提质、增效等多元手段，因地制宜优化城市空间结构与功能布局。
尤为重要的是，必须准确把握城市更新与城市治理现代化之间的互促关系。城市更新既是推动高质量发展的重要抓手，更是倒逼治理体系现代化的重要契机。它要求“以尊重产权和市民权利为基础，构建政府、市场、社会协同的治理结构——充分发挥市场与社会的主体作用，更好地发挥政府的战略引导、服务与监管角色”。城市更新的治理机制与现代城市治理体系高度同构，其推动实施过程是治理现代化的实践催化剂，而治理体系的完善则是城市更新持续推进的制度保障。二者相辅相成、彼此成就，共同引领城市迈向更高质量、更可持续的发展路径。
（第一作者系南京大学建筑与城市规划学院副教授，第二作者系河海大学地理与遥感学院研究员）