土地租赁与土地经营权出租的权益争议

　　【基本案情】某农业种植有限公司（以下简称某公司）与侯某签订《土地租赁合同》，约定在征得土地所有权人的同意下，将白石镇某村220亩地转租给侯某。侯某在签约当天支付合同履约保证金19.8万元。合同载明某公司须在15天内将土地交付给侯某，如超期，侯某将有权解除合同，并约定在收到解除合同通知书三天内退还租赁保证金。因某公司未与该土地所有权人处理好相关手续，土地所有权人不允许侯某开工种植，侯某要求解除合同，某公司收到《解除合同通知书》后没有按照既定时间退还保证金。侯某诉至法院，请求判决解除合同，并双倍退回履约保证金等。

　　【裁判结果】云安法院经审理认为，侯某与某公司在签订《土地租赁合同》时，某公司已清楚侯某租赁土地用于种植业，而案涉土地为承包经营农用地，不得用于非农建设。侯某陈述其到相关政府部门查询得知案涉土地为永久基本农田，故本案案由应更正为土地经营权出租合同纠纷。双方所签订的《土地租赁合同》改变了土地用途，违反了法律强制性规定，因此该合同被认定为无效合同。双方均有过错，因此依法判决某公司向侯某返还履约保证金19.8万元及利息，驳回侯某其他诉讼请求。

　　【典型意义】永久基本农田是保障国家粮食安全和重要农产品供给，实施永久特殊保护的耕地。永久基本农田经依法划定后，未经法定程序审批，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。因此，对于违法改变土地耕种类型的经营权流转行为被判定无效所造成的损失，相关主体应按照过错比例各自承担相应责任。法官在此提醒，农村土地流转要按照法律、法规及政策规定进行，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途。（供稿：云安法院）