房屋租赁合同约定承租人违约则没收押金，并不当然支持

　　【案情回放】

　　2013年2月1日，原告吴某某（甲方）与被告黄某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其房屋租赁给乙方作为经营宾馆使用，租赁时间15年，每月房屋租金为1.4万元，先支付甲方12万元押金，乙方如欠租金或水电费累计达两个月以上，甲方可解除合同收回房屋，已收的押金不退回给乙方等。

　　合同签订后，吴某某将房屋交付黄某某使用并收取租金。因黄某某拖欠租金，原告曾于2020年7月向罗定市法院提起诉讼，黄某某在法院判决生效后支付了拖欠的租金。2022年11月21日，黄某某向吴某某发送短信提出“因本人经营不善，连续亏损，不再续租”，并于当日退出租赁房屋，将钥匙交还吴某某。但吴某某以黄某某未付清租金、未谈妥解除合同事宜为由拒绝接收，双方协商无果。吴某某于2023年2月再次向法院起诉，请求判决黄某某支付尚欠租金及其滞纳金。黄某某提出反诉，请求判决确认双方的《房屋租赁合同》于2022年11月20日解除及由吴某某退还扣除尚欠租金后的剩余押金。

　　罗定市人民法院审理认为，黄某某作为违约方,本来不享有单方面解除合同的权利,但因双方未能就合同的继续履行或解除协商一致,案涉房屋租赁合同陷入僵局，如僵持下去对于双方利益均不利，为打破合同僵局,案涉房屋租赁合同应予解除。租赁合同解除后，承租人负有付清合同解除前的租金和赔偿因其违约提前解除合同造成出租人预期租金利益损失的义务。遂依照《中华人民共和国民法典》相关规定作出判决，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2022年11月21日解除；黄某某向吴某某支付尚欠的租金2万多元以及因违约解除合同损失3个月租金4万多元，吴某某向黄某某退回押金12万元，相互抵扣后，由吴某某向黄某某退回5万多元；驳回双方的其他诉讼请求。

　　宣判后，吴某某不服提起上诉。云浮市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　【法官点评】

　　房屋租赁中，双方一般都会约定承租方支付一定数额的押金，如承租方违约提前终止合约时，出租方无须退回乙方押金，双方约定的押金实际具有违约金的性质。鉴于解除合同后，作为出租方对案涉房屋进行重新招租，需要一定时间，期间会造成一定的租金损失，承租方作为违约方应承担违约责任予以赔偿。人民法院在审理涉押金的房屋租赁合同纠纷案件时，应依照民法典第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百九十一条等相关规定，结合租赁合同的约定和当地房屋租赁市场行情、习惯和押金数额等，依法公平公正处理，保障房屋租赁市场健康有序发展。

　　具体到本案，由于黄某某违约导致租赁合同解除，而双方也约定了此情形下吴某某可不退回押金12万元，这属于私权范畴，对于双方约定的违约金数额，人民法院一般不予主动调整。但是根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，在一定条件下是允许公权介入予以调整的。由于黄某某提出反诉要求取回押金，即不同意承担违约金，实际是包含了调整违约金的意思表示。由于违约金调整是以权利人的实际损失为基础的，吴某某未能提交相关证据证明其实际损失，其在反诉答辩不同意退还押金即要求对方承担约定违约金12万元，相当于8个月租金，明显过高，法院综合违约有疫情影响因素、合同剩余租期还有五年多等情况，合理地调整为支持赔偿3个月租金损失。

　　（撰稿人：罗定市人民法院廖伟承）