物业服务人应按照物业服务合同的约定提供物业服务

　　【基本案情】2016年6月19日，某物业公司（甲方）与陈某慧（乙方）签订了一份《时代广场前期物业管理服务协议》。约定甲方为乙方在新兴县时代广场建筑面积81.91平方米的商铺提供物业服务，某物业公司与陈某慧签订物业管理服务协议后，自2016年6月起至2020年1月31日止，陈某慧按照协议约定的81.91平方米以每月每平方11元的标准支付物业费给某物业公司，但自2020年2月起开始拖欠某物业公司计至2022年2月止的物业费，某物业公司追讨无果，遂向新兴县人民法院提起诉讼，要求陈某慧支付2020年2月至2022年2月期间产生的物业费22525元及违约金。陈某慧认为，某物业公司未能按照合同约定全面履行义务，管理存在瑕疵，应减免2020年2月起的物业费，并申请对涉案物业区域现状进行保全证据公证。

　　【裁判结果】新兴县人民法院经审理认为，陈某慧无法证明2020年2月起至2022年2月期间某物业公司提供的管理是否一直存在瑕疵，陈某慧应向某物业公司支付物业费22525元及违约金。陈某慧不服一审判决提起上诉。

　　云浮市中级人民法院经审理认为，某物业公司提供了基本的保安、清洁等服务。但对楼道墙体瓷砖大面积脱落、洗手盆、水龙头、厕所损坏、手扶电梯停运、部分通道顶层脏乱、小区绿化杂草丛生等问题，某物业公司长期不维修、处理，未全面履行物业服务合同，应承担一定的违约责任。因此，对陈某慧要求减少相应物业服务费用予以部分支持，由陈某慧向某物业公司支付合同约定的70%物业管理费及相应的违约金。

　　【典型意义】物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务人在物业服务过程中可能存在服务不到位、滞后等问题，但这并不足以衡量整个物业服务的优劣，业主不能以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费。但物业服务人存在重大瑕疵的，应当承担一定的违约责任，是否存在重大瑕疵，应当根据物业服务合同的约定、物业服务的质量、长期过程及整体评价等因素综合考量。本案中，某物业公司在履行物业管理服务中确实存在较多瑕疵，与其向陈某慧收取的物业费所对应的物业服务标准存在差距，且某物业公司在本案诉讼过程中尚无明显改进，故对某物业公司主张的物管费应不予全额支持。该案强调了物业服务合同双务合同的性质，就合同双方履行情况进行了分析并作出公平处理，对类案审理有一定的指导意义。（供稿人：云浮市中级人民法院陈容杨宏）