文/轩慧、王纳、卢政、谢培琳
1981年，广州东湖新村挂出一块“物业管理处”的牌子，港式屋村管理模式首次在内地小区落地。几乎同一时间，深圳东湖丽苑交付使用，内地第一家物业管理公司同步成立——两块牌子，两座城市，共同在南粤大地上拉开了我国物业管理行业的序幕。
四十五年过去，从最初的“看大门、扫院子”，到如今扎根社区治理末梢、承载便民服务多元功能，广东物业管理行业走过了一条从无到有、从零星探索到全域覆盖的拓荒之路。截至目前，全省物业服务企业数量、管理面积、从业人员规模均位居全国前列，从广东走出去的物业企业也已经遍布全国各地，“广东物业”已成为城市基层治理中一支不可或缺的力量。
敢为人先
一串“全国第一”刻下行业坐标
回望四十五年历程，广东物业行业的发展史，几乎就是一部“首创史”。
1981年，广州东湖新村成立物业管理处，被业内公认为内地最早实施物业管理的小区。这块牌子为何会挂在东湖新村？广东省物业管理行业协会名誉会长李卓章回忆，当时来广州买房的，很多是香港人、澳门人，还有华侨。他们问开发商的第一句话不是“多少钱一平方米”，而是“你们有没有物业管理？”因为“在港澳住惯了，没有物业管理，人家不一定买”。于是，在市场的需求下，东湖新村物业管理处正式挂牌了。
几乎同时，1981年深圳东湖丽苑交付，内地第一个物业管理公司在深圳注册。两个“第一”同年出现，绝非偶然——改革开放的前沿阵地，最先嗅到了城市居住方式变革的气息。
1989年9月，全国城市住宅小区管理经验交流大会在大庆召开，广州作为14个参会城市之一派员出席。正是在这次会议上，“物业管理”作为一个正式概念，第一次出现在全国性会议的讨论中。
四年后，也就是1993年3月，一场关乎中国物业管理命运的会议在广州番禺召开。在全国物业管理专家研讨会上，“什么是物业管理”“中国要不要搞物业管理”“中国应该搞什么样的物业管理”——三个问题掷地有声，最终达成“坚定不移地在全国推行物业管理新体制”的共识。广东，再次成为行业方向的定调之地。
1994年6月，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布，同年11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。地方立法先行，为全国物业管理法治化探索了路径。
2014年，彩生活在香港联交所主板挂牌上市，成为“物业上市第一股”，开启了物业企业资本化运作的新阶段。
从第一个管理处到第一部地方性法规，从第一场全国研讨会到第一只上市股票，广东物业行业用一连串“第一”，为全国同行蹚出了路子。
协会聚力
二十五年架起一座“桥”
行业的行稳致远，离不开行业组织的桥梁纽带作用。2000年8月28日，广东省物业管理行业协会成立，在政府、企业与广大业主之间架起了一座沟通之桥。二十五年来，协会从行业党建、标准制定、人才培育、研究发声到跨省交流，全方位赋能行业高质量发展。
在标准化建设方面，协会累计制定16部地方与团体标准，常态化开展物业服务质量评价，选树896个标准化标杆项目和1741名“最美物业人”。2026年1月，广东省市场监督管理局批准成立广东省物业服务标准化技术委员会，秘书处设在省物协，36名来自头部企业、行业协会、标准化研究院和高校的专家组建起全省物业领域专业化标准技术决策平台。同年6月，《广东省住宅小区物业分类服务规范》正式实施，为行业转型发展提供了引领性文件。
人才是行业的根基。广东省物业管理行业协会党支部书记、副会长兼秘书长贺栩模告诉记者，随着社会服务水平的不断提高，物业行业的从业人员需要从以前的蓝领转变为白领，并且向金领进行迭代，而广东物业发展也顺应了这个需求。
2022年3月，协会获评全国第一家具备物业管理师四级、三级、二级、一级职业技能等级认定资质的省级行业协会，正式打通物业从业人员规范化职业晋升通道。此后，协会联合10余个省市物协组建编写组，历时一年完成《物业管理师国家职业技能等级认定培训系列教材》三套核心读本，2024年1月由广东经济出版社出版，全国公开发行，统一了全国物业培训知识框架和技能考核标准，实现各省市培训、证书互通互认。近三年来，协会每年培育约1.5万名持证人才，累计覆盖数十万行业从业人员。广州市同人物业管理有限公司董事长兼总经理韩华泰就是这条成长通道的亲历者：他17岁入行，从一名保安做起，二十多年间凭借持续学习与自我提升，一步步从基层成长为企业掌舵人，用亲身经历印证了物业行业人才成长的无限可能。
值得一提的是，2025年6月，澳门首届物业管理师（三级）考证培训课程结业，首批22名澳门从业者获得由广东省物协颁发的职业技能证书。这是粤港澳大湾区概念提出以来，内地与港澳地区开展的首个物业行业跨地区培训活动，为湾区物业人才互通迈出了坚实一步。
在行业研究领域，协会自2019年以来连续七年发布《广东省物业服务企业综合发展研究报告》，成为有关部门和研究机构了解广东物业行业发展最权威的参考资料之一；组织编写的《光辉的历程·广东物业管理行业40年纪念册》，是唯一一本系统回顾行业四十年历程的专业书籍。
企业担当
关键时刻站得出、顶得上
四十五年间，广东物业企业始终扎根社区一线，在日常服务中延伸养老、便民等多元民生服务，在重大考验面前闻令而动、冲锋在前。
2003年，众多物业管理公司站在社区抗击“非典”斗争第一线。深耕医疗后勤的广东泰科物业管理有限公司，当时服务的七八家医院中，没有一名医护人员被感染，上千名员工也无一感染。
2020年疫情期间，泰科物业组建12支队伍，组织500多名员工服务医院四五十家。“如果我们的人不进去，医院的医护就抽不出来时间治病救人。”广东省物业管理行业协会副会长、泰科物业总经理黄燕萍道出了物业人在公共卫生事件中的担当。
在防汛防台风一线，广东物业企业同样表现亮眼。台风“桦加沙”来袭前，各企业提前加固楼栋、排查隐患；台风过境后，第一时间清理残枝、修复设施。2025年，雅生活澳门新街坊项目在台风过后迅速完成修复，展现了粤企服务的专业与高效。
在公益领域，多家企业设立特殊儿童帮扶计划、参与社区矛盾纠纷诉调对接，以实际行动践行社会责任。
面向未来
以“绣花功夫”深耕社区治理
四十五载筚路蓝缕，广东物业行业从最初的“舶来品”成长为城市治理的“毛细血管”。如今，全省物业行业正以标准化、专业化、智慧化为方向，加快数字化转型，拓展养老、托育、家政等便民服务，推动物业服务与基层治理深度融合。
“以前是蓝海，现在是红海。”广东省物业管理行业协会副会长、碧桂园服务粤中区域副总裁鲁军坦言，竞争日趋激烈，但变革并非坏事，而是倒逼企业回归服务本质。鲁军始终坚信：“物业服务的终极战场，不在规模扩张的蓝图上，而在业主目光所及的每个细节里。”广东省物业管理行业协会副会长、佛山兴兆物业董事长许培辉也指出，“物业的本质是服务人心”，企业要主动帮助业主、商户解决实际难题，才能收获真正的认可。
行业未来之路怎么走？广东省物业管理行业协会名誉会长陈家发认为，关键在于以党建引领为核心，搭建居委会、业委会、物业服务企业多方共建共治共商的协同平台，推动物业管理行业走上健康可持续的发展之路。
2026年6月，“全省提升物业服务质量 治理突出问题”专题工作会议在广州召开，对物业服务突出问题、民生领域信访问题治理进行再部署再推进。这意味着，广东物业行业在经历四十五年规模扩张后，正迈向质量提升的新阶段。
从东湖新村的一块牌子，到覆盖全省城乡社区的服务网络；从单一的保安保洁，到多元的便民生活圈——广东物业管理行业的四十五年，是改革开放浪潮中城市人居变迁的缩影，也是基层治理现代化进程中一支队伍的成长史。
广东物业人将继续深耕社区治理末梢，通过党建引领凝聚民心，以“绣花功夫”提升服务品质，用心用情为居民做好事、办实事、解难事，续写新时代物业管理高质量发展的崭新篇章。
专题