超1500个小区接入惠州市智慧物业服务平台，业主投票、投诉问题动动手指就能完成；《惠州市住宅物业服务管理条例》已通过市人大常委会一审，即将进入二审阶段……物业服务连接民生末梢，承载群众期盼，我市连续两年将“规范小区物业服务管理”列入全市十大民生实事高位推动。
6月24日，惠州综合广播《行风热线面对面》节目邀请市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局、市城乡管理和综合执法局有关负责人做客直播间，围绕“提升物业服务水平，共建宜居美好家园”主题，与听众进行交流互动，并对市民的疑问作出解答。
◆直击“质价不符”痛点
今年起全面推行物业服务等级自评机制
“我住的高层小区物业费3.2元每平方米，但小区保洁清扫不及时、安保巡逻缺位，电梯经常出现故障，花了大价钱却没享受到对等服务。”直播刚开场，一位市民打进热线，道出全市物业类投诉中占比过半的共性难题——质价不符。
“解决质价不符，重点是让服务看得见、可衡量、能监督。”市住房和城乡建设局党组成员、市建筑和房地产行业党委专职副书记谢峰介绍，惠州市自今年1月起全面推行物业服务等级自评机制，依据《惠州市普通住宅物业服务等级标准》，从综合管理、保洁、绿化、秩序维护、设施维保、客户服务六大维度划分一至三级服务标准，要求所有物业企业对照标准自查定级并公示。截至5月上旬，全市已有1118个小区完成自查定级，占全部小区近半数。市民登录“惠州市智慧物业服务平台”即可一键查询小区服务等级与对应承诺。针对自评约束力不足的问题，我市配套建立“企业自查、随机抽查、重点复评”三级核查机制，近期将组织行业专家联合县区开展随机复查，重点核查企业是否虚报服务等级、收费与标准是否匹配，对弄虚作假企业挂牌督办、公开曝光。同时，发挥行业自律作用，把偏高的收费降下来。2025年11月，市住建局指导市物业行业协会发出降费让利倡议，鼓励物业企业主动响应业主合理诉求。目前，全市已有265个小区主动推出了实质性降费让利举措。我市还探索选取典型小区开展物业费第三方评估试点，结合服务等级、运营成本与业主满意度形成客观定价参考，让市场议价机制转起来，实现优质优价、质价相符。
空置房物业费是否能减免，也是直播间高频咨询热点。对此，市发展和改革局党组成员、副局长胡春华明确法律边界：依据《民法典》相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。空置房是否可以减免物业费，应视物业服务合同中的具体约定而定，未约定的，应当适用《民法典》的规定。目前，广东省暂未出台针对空置房物业费的减免政策。
为化解涉及空置房矛盾纠纷，谢峰提出建议，首先依合同办事，可以翻看物业服务合同，看看有没有空置房减免相关约定，有约定就按约定办；其次，主动协商，合同没有约定的，可以找物业公司谈一谈，签订补充协议、明确减免标准。行业协会也在倡议和鼓励行业会员企业加强与业主的沟通协商，响应业主的诉求。同时，依托行业降费倡议与物业集中整治，推动企业优化收费与服务匹配。
◆规范物业服务收费
明码标价全面公示，严禁水电代收加价
“去年家里装修，装修保证金和办出入证的工本费，不知道合不合理。前些天家里换个水龙头，物业上门也是随口报价。还有平时的物业费、水电费、停车费等，怎么才能让我们业主消费得明明白白？”
针对物业公司收费问题，市市场监督管理局党组成员、副局长刘玉嵩回应，所有物业收费应当实行明码标价、全面公示、分项列明，杜绝隐形收费、随意加价。
具体来说，市民可对照以下三大类收费进行查看。一类是常规物业费、车位管理费、水费、电费、燃气费等，每一项都要单独清晰标价，不得打包统收。第二类是装修保证金、出入证工本费等临时性收费，必须提前公示收费标准、退还条件和流程，不得事后随意加收或扣减。第三类是安装插座、疏通管道等入户维修服务，也要事先公示人工费、材料费，或提供统一价目表。维修人员上门前应当主动告知收费标准，征得业主同意后方可维修，不允许“随口要价”或“事后加价”。
刘玉嵩提醒，物业公司需在物业服务中心、收费窗口、公示栏等显著位置长期公示上述价目表。如果发现未按要求明码标价、违规乱收费，可向市场监管部门投诉举报。
有市民提出，小区商铺水电费一直是物业公司代收代缴，物业公司可以随意加价吗？监管部门对此有什么规定？对此，刘玉嵩表示，对供水供电企业暂未直抄到户（即由物业公司代收代缴水电费）的小区，按照现行收费政策规定：物业公司在代收供水供电费时，应按照政府规定的销售价格执行，不得在水电费用中加收其他费用。举个例子，电网收物业公司多少钱一度电，物业公司就只能按电网公司的收费标准向业主收费。对于相关共用设施用电及损耗费用的收取，一是通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，不得加价收取；二是经与分表用户协商，可采用电量分摊方式解决，不得提高分表用户电价标准。
对于市民关心的公用水电费分摊和电动自行车充电收费问题，胡春华也进行了回应。她介绍，按照《民法典》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。同时，物业企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。
电动自行车户外充电设施充电费用主要包括充电电费和服务费，充电费用实行价费分离，即充电电费和服务费应分别标示、分别计价。其中，居民住宅小区内电动自行车充电设施用电，电费执行居民合表电价为66.586875分/千瓦时（含税），居民住宅小区以外的电动自行车充电设施用电，按其所在场所电价政策执行。充电服务费实行市场调节价管理，充电服务费由充电设施运营单位按照弥补成本、合理收益、诚实信用原则，结合市场供需状况合理制定。充电设施运营单位必须按规定分别标示充电电价、服务费项目等内容，让市民明明白白消费。
胡春华补充，为强化物业收费监管，市发改、住建、市场监管等部门已梳理出部分物业费明显偏高、涉嫌价格违法违规的小区清单，将对其实施重点监管。
◆规范公共资金管理
公共收益独立核算手机可查，住宅专项维修资金申请更便捷
电梯广告费、地面停车费、快递柜入场费、泳池外包租金……小区共用部位经营产生的公共收益本属全体业主共有，但部分小区长期存在账目不公示、收支混乱、资金挪用等“糊涂账”，成为市民投诉热点。
对此，市城乡管理和综合执法局党组成员、副局长梁志坚首先从执法边界进行了厘清。他表示，这里所监管的“共用部位”，是指住宅小区内业主专有部分以外的、属于全体业主共同使用的公共区域，包括但不限于小区内的道路、绿地、大堂、楼道、架空层、天台、停车场、公共设施设备配套用房等。对于以上业主共用部位，未取得业主大会同意以及相关部门许可手续，擅自占用及进行经营均属违法违规行为。
“公共收益应该单独开户、独立核算、季度公示，严禁与物业费混同管理。”谢峰介绍，去年12月我市印发《住宅小区公共收益管理试行指引》，从制度层面规范资金管理，硬性要求物业每季度公示收支明细。数字化监管同步落地，目前正在推进公共收益接入“惠州市智慧物业服务平台”，实现每笔收支线上留痕，业主通过手机就能随时查询，彻底解决账目不透明难题。
同时，从立法层面推动公共收益管理变成“刚性约束”。据了解，《惠州市住宅物业服务管理条例（草案）》已经通过市人大常委会一审。该草案专设“公共收益”条款，对公共收益的范围、账户管理、公示要求等作出明确规定，对挪用、侵占公共收益等行为将作出行政处罚。
涉及小区公共区域、公共收益的违法违规行为，监管链条长、涉及环节多，需要多个部门的协同配合。对此，梁志坚表示，我市已初步厘清了住建、城管执法、市场监管、发改、公安、镇街等相关单位部门的监管职责边界，构建起从发现线索、执法查处到整改跟踪的全流程协同联动机制，并建立违法线索移交机制。
住宅专项维修资金“申请使用难”也是很多业主的感受。谢峰指出，为破解该难题，我市推出多重便民举措。一是便利业主表决。我市正在修订《业主大会议事规则》和《管理规约》范本。同时，大力推广“粤省事”电子投票，目前累计参与投票超56.72万人次，有效解决了“凑不齐人、假签名”的难题，大幅降低组织成本。二是开通紧急情况绿色通道，一旦发生危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，可以跳过常规表决程序先行维修。谢峰提醒：“这项制度是为应急兜底而设，绝不是为了方便绕过法定流程。一旦发现违规情况将移交相关部门处理。”
相关部门负责人还对老旧电梯更新、成立业委会、二次供水管理等问题进行了解答。
据了解，《惠州市住宅物业服务管理条例（草案）》今年8月将提交市人大常委会二审，最快可于今年底或明年初出台，为全市小区长效治理提供制度保障。
惠州日报记者杨帆