位于惠城区江北街道的天泽名居，楼龄16年，电梯也运行了16年。
“这一栋楼的居民很快也能用上新电梯了。”看着工人们在电梯井里为最后一台电梯进行调试，小区业委会主任林少峰很是欣慰。
历时一年，小区17台电梯的更新工程终于迎来收官时刻。这是惠州“老龄”电梯更新改造的成功案例。由于资金筹集难、业主意见不统一等原因，不少住宅老旧电梯的更新之路并不那么顺畅，甚至获批2025年超长期特别国债支持的老旧电梯更新项目，目前仍有部分尚未启动更换。
政策利好
今年全市778台电梯通过国补审核
“这电梯用了20多年了，老是出故障，早就该换了。”
惠城区桥西街道明辉楼小区于2003年底交付，A、B、C三栋共配备6台电梯。近年来，电梯故障频发，还曾出现困人情况，业主都盼着更换电梯。
事实上，该小区物业2022年就曾推动电梯更换。明辉楼小区物业经理徐先生介绍，当时估算每户需承担1万多元，最终仅有C栋业主达成共识、自费完成更换，A、B两栋则因部分业主认为费用过高而搁置。
转机出现在2024年7月。国家多部门联合发文，将住宅老旧电梯更新纳入超长期特别国债支持范围，对符合条件的、使用15年以上的老旧电梯更新给予每台15万元定额补助（以下简称“国补”）。随后，省、市配套政策陆续落地，为老旧电梯更新工作按下“加速键”。
明辉楼小区A、B两栋业主迅速响应，成功申请到国补。“有了补贴，每户只需出三四千元，压力小了很多。”徐先生表示，目前换梯施工进展顺利，预计年底可完工。
电梯行业一般将使用年限达15年以上的电梯称为“老旧电梯”。记者从惠州市住房和城乡建设局了解到，目前惠州使用15年以上（2010年1月1日前办理使用登记）的物业小区老旧电梯3003台，其中惠城区占了六成，为1830台。
这些老旧电梯的状况如何？
根据惠州市市场监督管理局发布的2024年度在用电梯监督抽查结果，电梯使用年限超过10年后，不符合率显著上升，其中使用16～24年的电梯不符合率达29.57%。不符合项目中，设备本体问题发现率前三位依次为：机房（井道、轿顶）等环境安全、门扇间隙、警示标志。此外，20台老旧电梯的安全评估显示，25%的电梯应采取措施消除或降低风险；10%的电梯建议立即停用，采取措施消除或降低风险后方可使用。
住户对电梯安全隐患感受尤为深刻。
“这几年，电梯困人时有发生，我也被困过，实在吓人。”位于市区演达大道的教师新村小区业主陈朝晖表示，小区电梯已使用19年，故障不断，成为居民“心病”。国补政策出台后，小区去年底启动申报。“一台20多层的电梯更新费用20多万元，15万元国补解决了大半资金压力，政策来得太及时了。”
惠州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，2025年全市通过国家审核的老旧电梯更新项目共778台。目前，省财政厅已下达574台老旧电梯更新资金8610万元，为改善群众居住环境、保障民生安全提供了有力支持。截至10月底，全市获得国补支持的电梯已完工35台。
现实瓶颈
业主意见难统一，资金筹集不容易
在国补政策推动下，我市不少住宅小区陆续启动老旧电梯更新工作。然而，部分小区的更新之路仍面临一些现实阻碍。
根据去年9月出台的《惠州市住宅老旧电梯更新改造实施方案》，申报国补需满足多项条件，其中包括“居民就电梯更新更换方式、出资方案、更新后管理及维保方案等已达成一致意见”。
现实中，让业主“达成一致意见”并不容易。
市区江北海伦堡小区业委会主任杨建辉和副主任符恩骏正为此陷入两难。小区一期12台电梯已使用15年，近年来不时发生小故障乃至困人事件。业委会有意借政策窗口推动换新，业主则有不同意见。有业主认为，现有电梯为高端品牌，质量比较可靠，“同类产品有的用了20年仍正常”；有业主担心，国补外部分若动用维修资金，可能导致“资金见底”。
面临共识困境的还有帝景台小区。该小区于2003年建成，4台电梯因故障频发、零件难配，物业今年9月启动更新程序。然而，在620多户住户中，约80%为租户，另有部分业主定居外地甚至国外，联系方式失效、房屋空置多年。“找人签字都成问题，更别说达成一致了。”小区物业经理何远祥说。
资金筹措是另一大瓶颈。电梯更新费用涉及业主分摊、物业协调、公共收益使用及电梯公司报价等多方因素，容易引发争议。例如，市区某小区一台电梯长期停运需更换，部分业主主张以电梯广告等公共收益支付，另有业主则质疑物业所选电梯公司报价虚高：“我们咨询的市场价约24万元，电梯公司报价却要36万元。”这也引发业主对物业可能借机套取维修资金的担忧。
“老旧电梯更新工作中，最令人头疼的就是业主意见统一难、资金筹集难。”惠州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，电梯属业主共有，换新成本高，若维修资金不足或缺失，剩余部分需业主分摊，“一旦业主意见不一，项目就容易卡壳。”
记者从惠州市市场监督管理局了解到，受资金、合同等多重因素影响，我市已获批超长期特别国债支持的住宅老旧电梯更新项目中，目前仍有部分尚未启动施工。
该局提醒，若列入2025年国补计划的电梯更新项目无法在年底前开工并形成实物工作量，或将无法享受每台15万元的国债补贴，建议业主尽快启动换梯工作。
部门举措
开展专项培训，开通绿色通道
住宅老旧电梯更新改造的实施程序较多，涉及资金筹集、国补申报、安全评估、意见征求、方案确定、施工实施、竣工验收、使用登记、维护保养等。当前，国补政策将持续至2027年，为把握窗口期、稳妥有序推进更新改造工作，有关部门正持续加强政策宣传和解读，积极引导居民形成共识，优化申报流程，强化全过程监管，确保电梯更新工作高效、安全、规范落地，切实增强人民群众的居住幸福感和安全感。
市、县（区）住建部门采取“部门联动+分层赋能+精准督导”模式推进住宅老旧电梯更新工作：市场监管部门负责梳理符合更新条件的电梯清册，住建部门与各镇街（社区）则负责推动项目落地，包括政策宣传、意愿征集，并在业主表决通过后指导物业服务企业规范申报。同时，针对推进过程中的实际问题开展专项培训，优化资金拨付流程，在电梯更新工程完工并经由多部门联合验收合格后，一次性将补贴发放到位。
市、县（区）市场监管部门联合广东省特种设备检测研究院惠州检测院，为老旧电梯更新提供涵盖电梯标准解读、技术咨询、检验申请及使用登记等咨询服务。同时，开通行政审批和检验“绿色通道”：住宅老旧电梯安装所涉的特种设备施工告知业务实现全程网办、当天办理；对老旧电梯更新项目实行优先检验。通过全面压缩各环节办理时限，有效缩短群众换梯等待时间。
解决路径
资金筹措多管齐下，“法理情”结合
在电梯更新的过程中，如何合法合理筹集资金，完善协商调解机制，平衡各方利益？
广东港惠律师事务所律师曾裕强建议，资金筹措可多管齐下：首选“维修资金+政府补贴”，减轻业主负担；其次经业主大会同意，以电梯广告费、公共场地租金等公共收益作为补充；还可探索分期付款或银行小额贷款等方式缓解支付压力。
针对业主意见不统一的问题，曾裕强提出依法协调与情理沟通并行的路径：由社区、街道牵头，组织市场监管、住建等部门召开协调会，说明电梯存在严重隐患时全体业主作为使用单位所承担的报废义务，以及拒不改造可能导致的安全与法律风险；业委会、党员或热心邻居上门与反对的业主沟通，通过具体案例增强其对电梯更新必要性的理解。“更新过程可邀请反对的业主参与监督，以公开透明消除业主疑虑。”
若沟通无效，而电梯隐患严重，相关部门可依法发出《特种设备安全监察指令书》，责令停用或强制报废。凭此文书，小区可申请应急使用维修资金，绕开个别反对业主。
曾裕强认为，老旧电梯更新的执法过程，绝非简单的“下达命令—强制执行”，而是一项典型的基层治理实践，其意义不仅在于更换一台新电梯，更在于通过此过程重塑社区信任、提升治理能力，乃至实现从“利益博弈”到“价值共创”的升华。
?成功经验
业主主导+透明运作，17台电梯完成更新
位于市区江北街道的天泽名居小区建成于2009年，至2024年电梯使用已满15年，恰逢国家补贴政策出台。小区业委会迅速响应，果断启动17台老旧电梯更新工作，成为惠州市首批享受政策红利的小区之一。
小区业委会主任林少峰介绍，推进更新的关键在于决策果断与全程公开。小区以A2栋为试点，业委会协助对接6家电梯公司，将品牌选择、价格谈判等关键环节完全交由业主自主决定。试点成功后，按楼栋组织表决，严格执行三分之二以上业主同意的相关规定，所有流程通过微信公众号和公告栏同步公示，确保透明运作。
今年6月，国家市场监督管理总局发布新规，对超长期特别国债支持的更新电梯提出了更严格的技术要求，这导致小区已到货的6台电梯需返厂更换配件。业委会第一时间发布政策原文并耐心解释，“虽然增加了成本，但长远来看则是提升了安全性能”，最终赢得业主理解支持。
天泽名居共有17台电梯，每台总费用约23.5万元，其中国补支持15万元，业主仅需承担8.5万元，平均每户从维修资金账户中出资约2500元，业主温先生点赞“花小钱办了大事”。
河南岸教师新村：
国补+公共收益，业主不用额外掏钱
位于市区演达大道的教师新村小区，首批3台更新电梯已完工并即将验收。在业委会换届未果，只有临时物业，且未向业主额外收费的情况下，小区成功探索出一条老旧电梯更新的可行路径。
教师新村小区建成于2006年，共有3栋楼、9台电梯、568户居民。在小区业委会换届未果的情况下，小区由河南岸街道牛和地社区临时代管。社区了解到电梯安全隐患突出、居民换梯意愿强烈后，主动抓住国补政策窗口，指导业主启动更新工作。
经社区核算，在国补基础上，小区停车场、电梯广告等公共收益足以覆盖全部9台电梯的更新费用，因而推荐“国补+公共收益”双轨筹资模式。为打消业主疑虑，小区将公共收益按住房面积逐户划入维修资金账户。“动用维修资金需要相关部门审批，这相当于为电梯更新费用多加了一层监管。”牛和地社区党委书记、居委会主任杨莉介绍，此举有效增强了公开性与公信力，顺利推动项目落地。
“物业的积极配合、热心业主的主动担当至关重要。”小区业主方萍说，电梯更新期间涉及多次业主投票和大量资料填报，繁琐手续离不开物业与热心业主的付出。
策划 惠州日报记者张旭华
统筹 惠州日报记者香金群 李向英
采写 惠州日报记者香金群 侯县军 周智聪 骆国红
图片 惠州日报记者香金群 周智聪