■金融讲堂
根据中国人民银行〔2024〕第11号公告，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，存量房贷借款人可与银行自主协商、动态调整加点幅度。11月1日，国有大行率先进入常态化存量房贷利率调整阶段，11月6日，人行乌海市分行指导辖内地方法人金融机构陆续发布了关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告（以下简称“公告”）。截至11月8日，辖内银行业金融机构均已在官网和公众号上对外发布公告。
本期金融讲堂特邀请人行乌海市分行货币信贷政策管理科工作人员冯贤解答房贷利率常态化调整常见问题。
存量房贷利率加点值调整触发条件是什么？
根据公告，存量房贷利率常态化调整主要是调整LPR定价基础上的加点值。触发条件是，当借款人房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，可以申请调整LPR加点值。这里，全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的计算方法是，上一季度全国新发放房贷利率减去该季度5年期以上LPR均值，再加30BP。其中，全国新发放房贷利率会在中国人民银行官方网站利率政策栏目公布，后续每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率；上个季度5年期以上LPR均值计算方式是上季度三个月5年期以上LPR的算数平均数，加点数值四舍五入保留整数位BP。
重定价周期是什么？如何选择？
重定价周期：是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。
重定价周期的选择：中国人民银行〔2024〕第11号公告取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制，自2024年11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期，重定价周期可为按年、按半年、按季度。
如何申请调整重定价周期：根据各银行公告中明确的具体申请渠道与申请时间。与银行协商重定价周期的注意事项：贷款存续期间，重定价周期只能调整一次。借款人要综合考虑还款安排、资金状况等因素审慎决策。
房贷利率批量调整后，为什么部分借款人房贷利率没有调整为最新一期LPR（3.6%）-30BP，即3.3%？
根据公布操作细则，批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至-30BP。由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。待到重定价日后，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。例如，某借款人调整前房贷利率为LPR+20BP，约定每年1月1日为重定价日（2024年1月1日最新5年期以上LPR为4.2%），从2024年1月1日开始至2024年10月24日，其房贷实际利率为：4.4%（4.2%+20BP=4.4%）。若银行10月25日对其房贷利率进行批量调整，调整后房贷利率为LPR-30BP，减点幅度立即生效，生效后的房贷实际利率为：3.9%（4.2%-30BP=3.9%）。即2024年10月25日-12月31日，其房贷实际利率为3.9%。待到2025年1月1日重定价日，重定价时将参考最新一期LPR，若届时最新5年期以上LPR为3.6%，则2025年1月1日开始至下一个重定价日，其房贷实际利率将调整为：3.3%（3.6%-30BP=3.3%）。
存量房贷利率调整是一项利民政策，请广大借款人积极关注自己的房贷利率变化情况，如果遇到问题，可以及时联系贷款经办行进行咨询。 （陈洋）