商品住房现房销售如何实现“所见即所得”

8月底，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》(以下简称《通知》)，明确推进现房销售制度。同期，中国人民银行、金融监管总局、证监会相继发布配套文件，覆盖销售、信贷、融资三大环节。 根据住房城乡建设部等部门发布的《通知》，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。 销售制度迎来巨变 “现房，表明房子已经建成，交付周期不再是变量，购房者签约时就知道什么时候能拿到房。房子的品相实实在在摆在眼前，购房者走进房里逐项检查即可。”清华大学房地产研究中心主任吴璟说。这意味着，购房这件事从“对未来承诺的判断”，回归为“对现实商品的挑选”。这是中国商品房销售制度的一次巨变。 推进现房销售制度，新政从三个环节做了安排。 拿地环节，现房项目优先。《通知》明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。 融资环节，实行“主办银行制”。根据《通知》，房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。 “在新销售制度下，商业银行的开发贷将成为房地产项目的主要融资渠道，通过实行主办银行制，实现商业银行与开发企业的利益共享与风险共担，商业银行可以掌握开发企业的全部资金流向，合理管控开发贷风险。”住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛说。 购房环节，贷款政策也有所调整。中国人民银行和金融监管总局方面明确，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。贷款时间拉长了，意味着月供压力更小。 不过，推行现房销售不代表“一刀切”取消预售制。《通知》明确，完善商品住房预售管理，包括规范预售条件、加强预售资金监管等。 具体来说，销售方面，预售房必须主体结构封顶才能开始卖；资金方面，购房者的首付款、房贷等资金，要全部存进监管账户，等项目竣工验收、水电暖气都交付了，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人“能拿房、再还贷”。 鼓励房企品质投入 推进商品房销售制度改革，是推动房地产业高质量发展的现实需要。当然，制度重构也可能面临一定挑战。 招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼告诉本报记者，理论上讲，短期内，由于新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了，可售的新房房源会阶段性减少。但结合市场实际情况看，目前新房供应是比较充足的。 现房销售意味着回款节点后移，有人担心这可能使房企现金流周转速度下降，对上游建材、工程机械等行业造成连锁负反馈。董希淼说，要看到新政坚持“新老划断”原则：存量在建项目维持原规则，避免供给断崖式崩塌；同时信贷端按揭最长可贷40年、放宽偿债收入比，这些措施可作为对冲工具，在需求侧保留缓冲余地。 在浦湛看来，当前是推行商品住房销售制度改革的关键窗口期。“现房销售以及预售条件提高，在一定程度上推迟了新增供应量的释放，在当前房地产市场去库存阶段，推行销售制度改革，能在一定程度放缓新增供应的速度。同时，商品住房销售新制度将更好地保障购房人的合法权益、降低交付风险，有利于改善购房人的预期和信心，对需求端是利好。总体看，新销售制度对改善市场供求关系有正向影响。” 从房地产行业长期发展看，一些房企曾形成的“三高”模式明显不可持续。商品房新销售制度的出台，有望促进行业健康发展。 吴璟分析，推进现房销售，将推动房企的品质投入和市场回报形成闭环，进而赋予房企持续加大投入的动力。“这也正是现房销售和‘好房子’建设能形成合力的地方。商品房销售制度从以预售为主转向以现售为主，是住房消费升级的内在要求和必然趋势，将为‘好房子’建设提供关键性制度支撑。”吴璟说。 （据《人民日报海外版》，记者：廖睿灵）