◎记者 李硕
社区物业与居民生活感受紧密相连，近年来，随着城市化建设的不断推进，围绕物业服务合同产生的法律纠纷数量也在不断上升，物业企业能否及时解决群众的诉求，成为影响社区和谐稳定的重要因素。
成立专业法庭
包头市青山区人民法院房产物业法庭作为全市首家专门调处物业合同纠纷的专业法庭，为了破解这一难题，主动与行业主管部门对接，将法院受理的物业纠纷成讼情况纳入全市物业服务企业信用等级信用评价体系，以法治手段为物业企业打出“诚信分”，促使物业服务企业主动规范履行物业合同，倒逼企业提升自身服务质量，积极主动化解与居民之间的矛盾纠纷，为社区居民创造更加宜居的生活环境。
据了解，依据《包头市物业服务企业信用评价管理暂行办法》，物业服务企业的信用评价包括对其基本信息、经营业绩、良好行为、业主满意度以及不规范行为等五个方面的信息进行采集、录入、认定、计分、评价，据此确定其信用等级。这一举措实现了对物业服务企业的全面、客观评价，为政府监管部门提供了有力抓手。
青山区人民法院房产物业法庭立足自身调处物业纠纷的法定职能，及时归纳总结物业纠纷中人民群众、小区业主意见比较突出集中的问题，通过与青山区住建局及包头市物业服务指导中心协商，建立信息共享机制。法庭定期将物业企业纠纷调处情况、诉讼过程中发现的企业履行合同不到位、服务不规范等问题，制作成《物业服务企业不规范行为通告函》，发送给青山区住建局、包头市物业服务指导中心及包头市物业管理协会，由主管部门根据《包头市物业服务企业信用评价记分标准》，对物业企业关联的诉讼纠纷、不规范行为数量等情况分别取值赋分，从而综合评定全市物业企业信用等级，并将最终评价结果在包头市住房和城乡建设局官网向社会公布。
源头解决问题
包头市对物业服务企业实施差异化管理，守信激励、失信惩戒。对信用等级AA级（含）以上的物业服务企业，从政策上给予一定程度的优惠政策倾斜。通过法院和政府主管部门的信息共享、协调联动、诚信赋分，物业企业的社会公信度、服务满意度有了更加直观、量化的标准。政府监管部门能够及时了解物业服务企业的不规范行为，并采取相应的监管措施，推动物业服务整体行业管理水平提升，从源头上解决人民群众的物业服务诉求。
青山区某老旧小区的居民告诉记者，他所在的小区，因为物业管理不到位，一直存在垃圾清理不及时、电梯故障频发等问题。由此导致物业交费率低，物业公司和居民的矛盾对立。在收到物业法庭下发的《物业服务企业不规范行为通告函》后，该小区物业公司立即组织人员进行整改。如今，小区环境整洁有序，电梯运行平稳可靠，没有再发生过因为物业费打官司的情况。
如何确保打分公正、规范，如何使人民群众的纠纷在诉前得到高效、稳妥化解处理？青山区人民法院房产物业法庭积极对接本市物业行业协会，并聘请专业人员作为特邀调解员，组织多方社会力量积极参与物业服务企业信用评价、多元化解矛盾纠纷，同时为政府监管部门提供有力的技术支持和智力支持。
包头市第三方物业纠纷调处中心调解员白砚杰，是物业法庭聘请的特邀调解员之一。她是物业纠纷进入法院诉讼程序前的第一道窗口，将大量物业矛盾化解在群众家门口，解决在萌芽。她告诉记者，从前调解员们面临的问题，主要是一些物业企业消极面对居民的诉求，不愿接调解电话、不愿意主动应诉、缺乏整改的动力，有些物业公司甚至将她的调解工作电话号码直接“拉黑”。
“物业纠纷纳入企业信用评价体系后，企业参与矛盾化解的主动性比以前高了，有些被投诉的物业公司主动联系我，把居民反映问题的整改情况反馈给我，让我给居民做工作，避免纠纷进入法律诉讼程序。”白砚杰对记者说。
通过特邀调解以及行业协会、监管部门的多方参与，包头市物业服务企业信用评价工作更加科学、规范、公正，物业矛盾纠纷化解效率得到进一步提升。2024年，青山区人民法院房产物业法庭累计向主管部门转交物业诉前纠纷调处信息62条，累计调处物业纠纷600余件，物业纠纷诉前调处分流率达到70%，小区物业与居民关系更加平稳，社区居民生活品质得到了进一步提升。