贾泽颁
时隔10年，中央城市工作会议再度召开，这是对我国城市发展全局作出的一次顶层设计和战略部署。会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。从中我们可看出我国未来房地产的发展新方式及金华房地产发展趋势。
城镇化放缓下的房地产定位
城镇化率一旦达到60%后增速就会放缓，现在我国的城镇化率已达67%，2020—2024年，城镇化率平均每年仅增长0.78个百分点，而2015—2020年，城镇化率平均每年增长速度达到1.56个百分点。金华市2024年城镇化率为71.8%，比全国高出4.8个百分点，根据金华市国土空间总体规划（2021—2035年），预计2035年常住人口城镇化率将提升至80%左右，说明金华的城镇化率虽有上升空间，但增速会放缓，意味着通过城镇化所释放出来的购房需求依旧存在，但不像过去那样集中快速释放。
中央城市工作会议明晰了下一步房地产的定位和发展方式。过去大拆大建、摊大饼式城市扩张的发展方式已结束，中央定调我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向以存量提质增效为主的阶段。
新时期房地产的发展走向
中央城市工作会议提出五方面的转变：适应形势变化，转变城市发展理念，以人为本；转变城市发展方式，集约高效；转变城市发展动力，特色发展；转变城市工作重心，治理投入；转变城市工作方法，统筹协调。这些转变的核心在于城市规模的快速扩张时代已经终结，房地产行业需要去产能，基础设施建设也要量力而行。其中主要有两个关键：一是城市更新，二是城市群和都市圈，与未来房地产发展密切相关。
城市更新的新模式。城市更新被此次会议提升到前所未有的高度。会议指出，要以城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升。随着城市人口增速的放缓和新区发展的乏力，城市边缘的新增用地建设效率不高，可能面临市场需求不足的问题。而配套完善、人气旺盛的老城区则具有更高的更新价值和经济潜力。未来，将有更多产业用地被置换到郊区，为市中心腾出更多用于住宅、公共配套和总部经济发展的空间。我国已积累不少城市更新经验。根据公开信息，2024年全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，且这轮城市更新是以优化居住体验和运营服务为导向的更新模式。
会议同时明确未来房地产发展的主要目标是内需和民生，会议提及的民生底线、公共服务、安全保障、韧性城市、智慧城市等内容都证明了这一点。以后的房地产市场，要从“有没有”转向“好不好”。会议还强调，严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平的重要性，以及绿色低碳、智慧安防、高品质住房和保障性住房等领域的新机遇。
城市群和都市圈发展机遇。会议着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，提出发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈的战略构想，突出都市圈的重要性。都市圈的概念比城市群小，一般主要以一个大城市为中心、通勤时间在1小时左右范围。都市圈内的交通、规划、产业、公共服务都会趋于一体化发展，未来人和钱都会流向资源更加丰富、生活更有保障的都市圈里。而金华正具备这方面的一定优势，有全省三大城市群和四大都市区之一，并且编制了《金义都市区规划》，必须认真加以利用。
促进金华房地产健康稳定发展
2002年12月，时任浙江省委书记的习近平在金华调研时指出：“金华的中心城市形态是组团式城市群的形态。”2011年《浙江省城镇规划体系》明确浙中城市群是全省三大城市群之一，金义都市区是全省第四大都市区。
作为全省第三大城市群——浙中城市群、第四大都市区——金义都市区，2024年底金华市共有常住人口720.9万人，而2016年为552万人，8年间多出168.9万人；2024年金华市地区生产总值（GDP）6925.5亿元，而2016年为3635.01亿元，8年间增长3290.49亿元。2024年全市城镇化率达71.8%，其中义乌市达83.1%、婺城区达81%。
房地产在全省四大都市区中的发展也不平衡，但总体好于其他地市。6月，杭州、宁波新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.3%，金华和温州虽下降，但降幅已收窄。6月，金华新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月持平；同比下降6.4%，降幅较上月收窄0.6个百分点，正在向回稳方向发展。下一步要通过住房“以旧换新”、发放购房补贴等手段加快去库存，畅通一二手住房循环，盘活各类房产。
我们要积极抢抓城市群和都市区建设的机遇，以及国际枢纽城建设的红利，加快构建房地产发展新模式，促进金华房地产健康稳定发展。自觉践行以人民为中心的发展思想，坚持因地制宜、分类指导，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，着力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。更加注重房子质的提升，在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，为人民群众建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，把新房子建造成好房子，把老房子改造成好房子。
（作者单位：金华市交投地产开发有限公司）