违建引发退房诉讼，“重大误解”认定需审慎

　　通讯员 姚芳

　　案例情况

　　2024年4月，李某通过中介看中某小区一套商品房，后与卖家王某签订二手房买卖合同。合同明确约定了房屋基本状况及包含赠送装修、家电等条款，李某依约支付了5万元定金。交易过程中，李某向综合行政执法部门咨询该房屋外搭建的洗衣房性质。经综合行政执法部门核查，确认该洗衣房属于违章建筑，并告知需拆除后方可办理过户。李某遂以卖家王某“隐瞒违章建筑情况，导致其对房屋状况产生重大误解”为由，要求撤销合同并返还定金。王某辩称，该洗衣房未写入合同，且其已主动拆除，故拒绝撤销合同。

　　法院经审理认为，本案争议焦点在于李某能否以“重大误解”撤销合同。经审理查明并认定，李某签约前已实地查验房屋，案涉洗衣房位于房屋主体大门外两米处，明显超出房屋产权面积范围，不属于合同约定的标的物或其赠送内容范围，故不构成重大误解的对象。同时，该房屋历史产权记录中原无此违建记载，相关违章信息系李某自行咨询后被登记，且王某在知情后已主动拆除，难以认定其存在隐瞒的主观故意。再者，购房决策通常基于多重因素综合考量，案涉房屋阳台已配置洗衣区满足基本功能，李某主张其购房决定完全依赖于主体房屋之外、面积不足2平米的违建洗衣房，显失合理。综上所述， 法院认定李某提出的“重大误解”主张缺乏充分事实与法律依据，故判决驳回其要求撤销合同及退还定金的全部诉讼请求。

　　法官解读

　　法律依据：根据《民法典》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求撤销。本案中，位于主体建筑大门外的洗衣房明显不属于房屋产权范围，此事实状态应为普通购房者所能认知，不构成对标的物（房屋）规格的错误认识，故不符合重大误解的构成要件。当前二手房价格波动致纠纷增多，本案明确主张撤销权需同时满足误解内容重大且与合同订立存在直接因果关系，旨在防止撤销权滥用，切实保障交易秩序稳定。

　　风险提示：二手房交易中，买方应审慎核查、清晰约定核心诉求（如学区、装修等），体现理性负责的消费观；卖方须坚守诚信底线，全面披露瑕疵，履行契约义务；中介机构当恪守专业，严格审查提示，筑牢交易安全防线。唯有三方各尽其责、协同共治，方能夯实市场诚信根基，推动形成公平有序、健康稳定的房地产交易生态，让每一份安居梦想在法治保障下得以实现。