未明示的“定金”，法院判令开发商全额返还

　　通讯员 张琼 熊燕婷

　　近年来，商品房预售领域的“定金纠纷”频发，部分开发商利用购房者对法律概念的模糊认知，在未签订正式合同的情况下，以“定金”名义收取高额款项，事后又拒绝退还，引发大量消费纠纷。此类行为不仅损害消费者权益，更扰乱房地产市场秩序。

　　案例情况

　　2022年，某开发商在常山县开发新楼盘。同年4月，章某向开发商支付20万元购房预付款，双方未签订商品房买卖合同。截至2025年2月，该楼盘始终未对外销售，章某购房目的无法实现，遂要求退款。开发商辩称，虽无章某签字的《房屋认购协议书》，但其已实际支付“定金”，认购书应生效，双方须履行约定。本案争议焦点在于20万元款项的性质。法院审理查明，开发商未能提供章某签字的认购协议，现有证据也无法证明其曾明确告知章某该款项为“定金”及违约后果。最终，法院判决开发商返还章某20万元预付款及资金占用费。

　　法官解读

　　法律依据：《中华人民共和国民法典》规定，定金是担保形式，适用定金罚则：支付方违约无权索回，收受方违约需双倍返还。款项性质的认定关键在于双方明确约定。本案中，因开发商未能证明双方明确约定20万元为“定金”，故法院认定其为不具备担保性质的“购房意向金”，不适用定金罚则。

　　风险提示：在购房过程中，不少消费者会混淆“意向金”与“定金”概念，导致权益受损——“意向金”法律无明确定义，仅表达购房意愿，无担保效力，不适用定金罚则，购房者改变主意通常可要求退还；而“定金”是法定担保方式，适用严格的双向罚则。若双方通过书面协议明确将“意向金”转为“定金”，则性质即变，购房者无正当理由违约将无权索回。为此，购房者签约前应审慎核实房屋及项目情况，仔细审阅合同条款特别是违约责任；付款时务必在书面凭证（如收据、协议）中清晰注明款项性质（如“定金”或“意向金”）；并妥善保存所有付款凭证、合同文本及与销售人员的沟通记录（如微信、短信、录音等），切勿轻信口头承诺，以有效保障自身权益。