仅签租房意向书未签正式合同，违约方仍需担责

　　通讯员 毛阿贞 姚晴佩

　　签订租房意向书后，承租方另寻他处租赁而拒绝签订正式合同，出租方的损失能否获赔？近日，衢州智造新城人民法院审结一起租赁合同纠纷案，认定案涉租房意向书属合法有效的预约合同。

　　2023年11月30日，李某与王某签订《租房意向书》，李某将衢州某家庭农场3200平方米建筑及附属场地租给王某，年租金24万元、租期三年、租金一次付清，约定2024年2月底后签正式合同。意向书还明确李某要腾空房屋、整理茶叶山、提供免费停车场，王某付5万元定金，违约则定金不退。意向书签订后，李某依约履行，完成房屋腾退、设备搬迁，清理茶叶山并平整出400余平方米停车场。但王某因找到其他场地，拒绝签正式合同，双方协商无果，李某诉至法院，要求没收定金并支付拖欠的租金、搬迁损失、复垦费共计25.4万元。

　　法院经审理认为，案涉《租房意向书》已明确约定租赁标的、租金标准、支付方式、履行要求及后续签订正式合同的时间，根据《中华人民共和国民法典》第495条“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同”的规定，该意向书符合预约合同的法律特征，合法有效，对双方均具有法律约束力。

　　预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，致使预约合同目的不能实现的，构成根本违约，无权请求返还定金。本案中，王某因另行找到租赁场地而无正当理由拒绝签订正式租赁合同，已构成根本违约，故其支付的5万元定金应归李某所有，无权要求返还。同时，法院经现场勘查确认，李某已切实履行预约合同项下义务，产生了实际履约成本与损失。综合考量意向书内容完备程度、李某实际支出、王某过错程度等因素，法院酌情判令王某另行赔偿李某损失2万元。

　　法官提醒：“意向书无约束力”是常见误区。本案明确，预约合同同样受法律约束，诚信履约是市场交易的基本准则。市场主体在磋商阶段应谨慎对待书面约定，一旦签署意向文件，无正当理由拒绝签约需承担定金罚则或赔偿责任。诚信筑就合作基石，违约必付法律代价。