老旧小区水管破裂造成业主受损 责任谁担？

　　通讯员 董芸  范思宇

　　近日，柯城区人民法院审结一起业主陈某诉某房开公司、物业公司的财产损害赔偿纠纷案。

　　涉案房屋于2006年前建成并交付。2024年初，因埋藏于公共通道大梁内的入户前水管破裂渗水，导致楼下陈某房屋受损，沟通无果后，陈某诉至法院。

　　房开公司称，该房屋已于2006年竣工验收和交付，水管漏水已超过法定和约定的质量保修期，不应承担赔偿责任。物业公司称，事发后已积极协调维修事宜，但由于房屋设计问题无法进行处理，故不承担赔偿责任。

　　根据物管中心意见，该水管位于总水表后专供特定业主家使用，不属于业主共有设施，维修及损失赔偿责任应由实际使用该水管的业主承担。

　　法院审理后认为，漏水水管虽通往陈某家，但位于公共通道大梁内，且未进入陈某户内，无法登记为个人所有，因此不属于陈某专有设施。房开公司作为房屋建造方，虽按程序审批交付多年，但因建造时未预留维护空间，导致水管难以日常检修，故对陈某的损失应承担责任。物业公司作为小区管理方，负有维护公共设施的义务，也应对损失担责。经法官多次调解，双方达成调解协议并履行完毕。

　　法官说法

　　根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，专有部分应符合具有构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体等三个特征，缺一不可。

　　各地老旧小区普遍存在因早期设计工艺问题，导致后续入驻物业难以维护相关设备的问题，在处理这类纠纷时，应从常识常情常理角度出发，适度放宽共有设施的认定标准，这既有利于促进邻里和谐，也能减少纠纷产生。此外，房开公司和物业公司也应从业主角度出发，面对业主居住中产生的问题积极开展维修措施，以免损失进一步扩大。