二手房买卖遭遇“连环单” “他人违约”能否成为自身免责的理由？

二手房交易，一套房往往牵动着两家人的心。当遇上买房人签完合同交了定金，购房款却一拖再拖、迟迟不肯支付，背后究竟有何隐情？近日，镜湖区法院审理一起房屋买卖合同纠纷案件。

卖房人甲与买房人乙签订房屋买卖合同，约定乙以84万元购买甲名下的芜湖市某小区房屋，乙向甲支付定金0.5万元，于办理权属转移登记当日将剩余购房款83.5万元支付给甲，合同还明确了双方的违约责任及违约金等内容。

乙曾告知甲，需要先出售自己的房屋，才能筹集资金支付剩余款项。甲也认可了，双方考虑到该因素，将原计划的过户、付款时间延后了1个月。而距原约定打款日期逾期一个月，甲向乙通过语音通话询问购房款尾款何时支付时，乙却称自己的房子没有卖出去，无法支付剩余房款，双方未能达成一致意见。随后，甲诉至法院，请求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求乙按照约定支付违约金16万余元。

镜湖区法院查明，乙与案外人丙也签订了房屋买卖合同，约定丙购买乙名下芜湖某小区房屋，后丙出现违约情况。镜湖区法院经审理认为，甲乙双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。关于合同解除根据合同约定，买受人出现“逾期履行本合同约定的义务超过十五日”情形的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。本案中，甲向法院起诉要求解除合同，乙收到诉状副本，视为收到解除合同通知，双方的房屋买卖合同关系予以解除。

关于违约金，甲主张按照合同约定，即按照房屋总价款的20%标准支付违约金，乙认为违约金过高且甲未产生实际损失。法院认为，违约金是否过高，一般应当以损失为基础进行判断，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。从合同履行的情况来看，乙一直积极督促案外人丙支付购房款，并非恶意违约，法院坚持补偿性为主、惩罚性为辅的原则，本着违约救济的理念对违约金进行衡平，酌定违约金数额为8.4万元（84万元×10%），扣除乙已支付的定金0.5万元，乙还需支付7.9万元。

乙提交了他与丙的房屋买卖合同及微信聊天记录，以证明其因案外人违约而导致其连环违约的事实。镜湖区法院审理认为，“连环单”每一单房屋买卖所涉及的房屋买卖合同法律关系是彼此独立的，在无特别约定的情况下，合同双方与他人的房屋买卖合同是否履行，并不影响合同双方房屋买卖合同的履行，故对乙的辩解不予采信。最终，法院依法确认甲与乙签订的房屋买卖合同解除，乙限期向甲支付违约金7.9万元。案件宣判后，双方均未上诉，该判决现已生效。

本案承办法官提醒，这起案件折射出二手房交易中常见的问题。本案中，乙因房屋买卖连环交易受阻导致违约，虽是无奈，但合同相对性原则决定了“他人违约”不能成为自身免责的理由。法官提醒广大购房者，在签订合同前应充分评估自身履约能力，尤其涉及“连环单”时，更需谨慎安排资金衔接、预留风险缓冲空间。

记者 顾娅 实习生 冯子雄