拍得法拍房 要承担拖欠的物业费吗？

2025年，小李经司法拍卖竞得一处房产，原房主为小王。在成为新业主后，物业公司向小李催收物业相关欠费。小李向物业公司交清自己成为业主之后的相关欠费后，拒绝支付案涉房屋原房主之前所欠的费用。经催要无果，物业公司将小李和原房主小王一并诉至法院。

庭审中，物业公司提交《拍卖公告》，其中第七条载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理，物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无涉。

法院审理后认为，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期终止，物业公司依合同约定提供了物业管理服务，有权主张相应物业费用。案涉房屋所欠费用产生于小王作为房屋产权人期间，小王对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，案涉房屋是否空置并不影响小王支付相关物业费用。小李以案涉房屋空置为由，主张减免物业管理费用缺乏法律依据。同时，案涉房屋的《拍卖公告》明确载明，拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行查询了解并承担。小李以自愿参与竞拍的积极行为表明了对《拍卖公告》相关条款的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵和权利负担，同意承担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。

而且，由于《拍卖公告》具有公开性，客观上会产生溢出效应，会使相关债权人由此推定买受人接受并同意《拍卖公告》中的相关条款，进而对此产生信赖。在实际行动中，物业公司未对该信赖预期下的权利主张予以放弃或搁置，而是提出了直接诉讼请求。因此，小李在《拍卖公告》载明物业费、水、电等欠费由买受人承担的情况下，以参与竞拍的实际行为表明同意，构成债务加入，应对小王就案涉房屋应支付的物业管理相关欠费承担连带清偿责任。法院判决：现房主小李应向物业公司支付相关物业欠费，小王对小李应承担的债务承担连带清偿责任。