租房后擅自转租？小心承担高额违约成本

本报讯 随着人口流动，当前租赁房屋需求逐步增加，随之而来的房屋转租现象也越发普遍，由此也引发了不少纠纷。租赁期内，租客违反合同约定，擅自转租他人，将面临什么法律风险呢？近日，繁昌区法院审结一起这样的房屋租赁合同纠纷案。

2023年8月，高某将其名下门面房上下两层出租给何某，双方签订了《房屋租赁合同》，就租赁期限、租金、支付方式、违约责任等权利义务进行约定。签订合同当日，高某将房屋钥匙交付何某。

同日，何某又将租赁房屋转租给李某，并签订《房屋合租协议》，就租赁期限、租金、支付方式、房屋使用范围、违约责任等权利义务进行了明确约定。之后何某仅支付租金20000元，剩余租金未及时交纳。高某在电话联系何某催要租金未果后，遂前往案涉房屋寻找何某，才知晓何某在与其签订房屋租赁合同当日，就擅自将房屋转租给李某使用。

高某认为，何某违反合同约定未按时支付租金，未经其同意将案涉房屋转租他人，诉至繁昌区法院，要求解除合同、支付租金及违约金，并要求第三人搬离案涉房屋。被告何某认为，其确实违反合同擅自转租，同意解除合同，但应按照实际租住时间计算租金，且原告并无实际损失，主张违约金过高，应予以调整。

实际租赁房屋的第三人李某认为，他并不知晓房屋所有人为高某，与何某签订房屋合租协议后，已经支付了租金及押金，李某认为应当在扣除实际租住期间的租金，何某返还剩余租金及押金后，才愿意搬离案涉房屋。

繁昌区法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第716条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，高某与何某签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未经同意，何某不得将房屋转租他人，否则需按照3个月租金向高某支付违约金。现何某违反合同约定，擅自转租，高某要求解除合同并主张10000元违约金，符合合同约定及法律规定。合同解除后，何某应当将房屋返还给高某，并支付实际租住期间的租金，即租期10个月，已支付20000元，尚欠租金13333元，何某应当及时支付。

此外，何某的转租行为虽未经高某同意，但与李某的转租合同仍然有效，但根据合同相对性原则，该转租合同仅对何某、李某具有约束力，对出租人高某没有法律约束力。现因高某解除合同，何某需返还房屋，李某作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同无法继续履行，李某作为房屋的实际使用人应当从房屋中搬走，腾退房屋。庭审后，法官向李某释明了租赁合同法律关系及法律适用后，李某及时搬离，对于李某已支付的租赁费及押金，可依据与何某签订的转租合同，另行主张。综上，繁昌区法院判决解除合同，何某支付租金13333元及违约金10000元。

本案承办法官提醒，实践中，存在大量房屋出租、转租情形，其中因转租涉及出租人、承租人、次承租人等多个法律主体，一旦发生违约情形，则会引起多方权利义务关系的变动。房客在租房时应尽量从正规渠道租房，租房前严格审查房屋产权情况，核实出租人与不动产权属证书中载明的权利人是否一致，同时签订书面合同，对于租赁期限、租金、权利义务、违约责任等进行明确约定。房屋涉及转租的，要求转租人提供与房屋所有人之间的租赁合同，审查是否约定不得转租，转租期限是否超过原租赁合同的剩余期限，必要时可以要求转租人出具房屋所有人同意转租的证明，次承租人避免在租房后，投入大量的资金进行装潢、经营，一旦被迫搬走，可能造成巨大的损失。

记者 顾娅