房东隐瞒房屋漏水 买家能否解除合同

2024年4月，王某通过房屋中介将其所有的一套房屋出售给朱某。双方合同约定，出卖人确认该房屋不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面或地面发生的渗水或漏水现象）的情况；若该房屋存在漏水情况，出卖人应当承担维修责任。后朱某支付了房款。朱某接收房屋时该房屋墙面贴上了墙布和护墙板，未发现有漏水问题。在随后的使用过程中，朱某逐渐发现房屋大部分墙面存在渗水、起皮现象，后越发严重，并大面积起霉。后查明，该房屋漏水渗水原因系房屋楼板下架空层存在积水滞留，墙体底部与积水接触，在毛细作用下向上扩散所致，该房屋出售前已经多次报物业维修漏水问题。由于该房屋漏水问题无法解决，朱某起诉请求解除房屋买卖合同，返还房款并赔偿损失。

法院审理认为，出卖人在出卖房屋前明知其房屋存在重大漏水问题并且无法解决，其用墙布、护墙板予以掩饰后对外出售，系故意隐瞒房屋重大瑕疵，出卖人构成违约。房屋买受人购买房屋时不知晓该重大瑕疵，在使用的过程中逐步发现，房屋买受人有权解除合同，并由出卖人返还价款、赔偿损失。法院判决：解除双方房屋买卖合同，出卖人返还房款131万元，并赔偿买受人契税、个人所得税、中介费、贷款服务费、权证代办费、按揭利息、律师费等损失17万余元。

房屋系重要大宗商品，房屋的缺陷不易被买受人知晓，房屋出卖人应完整充分披露房屋的瑕疵特别是重大瑕疵。按照法律规定，出卖人对出卖标的物负担质量瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，标的物具有重大质量瑕疵和权利瑕疵的，构成根本性违约，买受人有权解除合同并主张违约损害赔偿。本案买受人买受房屋后发现房屋有重大瑕疵，出卖人刻意进行了掩盖和隐瞒，故买受人有权解除合同并要求出卖人返还房款、赔偿各项损失。